[独家] 项目REITs刚解禁就瞄准“江南”…“领头羊”Coramco登场[房地产AtoZ]

在项目房地产投资信托基金（REITs）1号获批仅四天后，民间房地产投资信托基金市场的“领头羊”Coramco便高调入场。该公司在首尔江南以项目房地产投资信托基金方式推进总投资规模达1万亿韩元级别的超大型写字楼开发项目，标志着民间资本正式大举流入这一市场。由于项目房地产投资信托基金的开发主体自有资本比例远高于项目融资（PF），被视为可替代项目融资的发达国家型业务模式。业界预计，随着Coramco的加入，若项目房地产投资信托基金得以在市场上扎根，各类房地产开发项目的财务健全性将有望得到保障。

据政府和业界等24日消息，国土交通部近日已完成对国内民间房地产投资信托基金市场占有率第一的Coramco资产信托及其子公司Coramco资产运用提交的项目房地产投资信托基金设立申报书的受理工作，涉及“江南站L项目”相关房地产投资信托基金2只和“仁川Residence”房地产投资信托基金1只。这些房地产投资信托基金预计将于明年年初获批。

江南站L项目是将首尔瑞草区瑞草洞Lion缝纫机用地开发为高端写字楼的项目。该项目将在占地5363㎡的土地上，建设总建筑面积6万4390㎡（约1万9500坪）、地下6层至地上23层规模的建筑。标准层专用面积达469坪，有望成为江南地区也十分稀缺的大型整层写字楼。项目目标为2028年初开工、2031年竣工。

Coramco资产信托将与国内上市开发商SK D&D共同推进该开发项目。该项目总投资额预计约为1.02万亿韩元。Coramco被指已完成用于土地收购等的自有资本（股权）资金募集。

首尔瑞草区“瑞草路地区单位规划”区位图。Lion缝纫机用地（第2区）与地图中央附近的乐天七星用地（第3区）相邻。瑞草区提供

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该用地被划为“瑞草路地区单位规划”中的特别计划区域第2区，与附近乐天七星（第3区）、三星（第4区）、Kolon（第5区）用地一道，被指定为江南站一带高密度复合开发的“黄金地块”。配合京釜高速公路下穿隧道化工程，预计该区域将迎来重大变革。

为推进该项目，Coramco设计了母子房地产投资信托基金结构，即母房地产投资信托基金“Coramco价值投资江南委托管理母房地产投资公司”和子房地产投资信托基金“Coramco价值投资江南委托管理子房地产投资公司”。一般而言，由母房地产投资信托基金募集投资者资金，子房地产投资信托基金实际购买土地并负责开发、运营。SK D&D已签订土地买卖合同，今后将把买方地位转让给Coramco房地产投资信托基金。

同日受理的“Coramco仁川Residence委托管理房地产投资公司”项目，则是在仁川南洞工业园区内开发租赁型宿舍。Residence是通过长期租赁运营而非单纯分销获取收益的典型运营型产品。

业界就此动向评价称，这是“项目房地产投资信托基金制度向本格化民间市场扩散的信号弹”。国土交通部于本月19日批准为1号的东滩Healthcare·天安站地区房地产投资信托基金，是以老年福利、地方自治团体参与等公共性为卖点的项目，旨在为项目房地产投资信托基金“开闸引流”。

房地产投资信托基金是一种从众多投资者处募集资金、投资房地产并分配收益的“房地产股份公司”形态金融产品。于上月28日引入的项目房地产投资信托基金，可从开发阶段直接参与，一直延伸至竣工后的运营环节，与仅购买已完工建筑并通过收取租金获取收益的既有房地产投资信托基金截然不同。

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尤其是，项目房地产投资信托基金被视为取代以负债为中心的既有项目融资的有力模式。项目房地产投资信托基金须具备至少33%（经特别决议时约10%）以上的自有资本比例。国土交通部相关人士表示：“鉴于项目房地产投资信托基金并非以分销为目的，而是要考虑到租赁运营的特性，通常会将自有资本比例维持在约20%。”

前一天，政府由相关部门联合发布了“房地产项目融资制度改善方案”，其中包括今后将项目融资业务的自有资本比例上调至约20%的内容。此举是基于目前开发企业自有资本比例（约3%）偏低、过度依赖担保，一旦项目失败，金融机构和投资者均面临高风险的现实。

然而，大韩住宅建设协会和韩国开发商协会当天就政府方案中自有资本评估方式提出了异议。政府方案仅将开发企业的初始投入金额认定为自有资本，但两家协会主张，若因取得许可等因素导致土地价值上升，应将该增值部分也认定为自有资本，方可吸引追加投资者。

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