用事业费返还全租押金…在迁居贷款监管下寻找突破口的组合[房地产AtoZ]

by Lee Jieun

Published 26 Dec.2025 07:00(KST)

Updated 26 Dec.2025 09:21(KST)

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多套房业主搬迁贷款受限
追加搬迁贷款利率偏高现瓶颈
亦有通过项目贷款筹措搬迁资金的案例

由于政府房地产对策，部分整备项目区的组合在搬迁费贷款额度被压缩、甚至难以获得贷款的情况下，开始提出各种解决方案。即便付出更多利息，也通过施工企业提供信用增级来获取“追加搬迁费贷款”的做法最具代表性。即便如此仍难以成行的部分组合，则开始筹划由住房城市保证公社（HUG）提供担保的项目费用贷款，再转贷给组合成员这一“绕行路径”。

随着组合的烦恼加深，整备项目进度正逐步被推迟。有舆论认为，市中心整备项目速度放缓，可能会加剧住房供应不足，并刺激房价上涨。

从首尔汝矣岛63大厦观景台眺望的鹭梁津拟再开发地全景。亚洲经济DB供图

据整备业界25日消息，正在推进规模为2992户再开发的鹭粱津1区，在管理处置计划获批前夕，搬迁费筹措遇到困难。在961名组合成员中，约70%为“1+1”配售申请者或被归类为多套房持有者，因而无法获得搬迁费贷款。

预计获批管理处置计划的鹭粱津3区，以及计划于明年4月启动搬迁的松坡区可乐三益公寓，情况也大体相似。3区中，被归类为多套房持有者的约有100人，占全部组合成员（518人）的五分之一。可乐三益公寓中，在930名组合成员中，有33人选择了“1+1”配售，因而被纳入监管对象。

搬迁费贷款是组合成员以原有住房为抵押获得的集合抵押贷款，通过住房城市保证公社（HUG）担保，从金融机构筹措资金。其特点是利率低于通过施工企业信用增级方式发放的追加搬迁费贷款。

由于政府“6·27贷款管制”，搬迁费贷款额度大幅缩减至6亿韩元。两套房持有者如不处置其中一套，便无法获得贷款。“1+1”配售申请者也被归类为多套房持有者，只有在约定于竣工后3年内处置住房的前提下，方可获得搬迁费贷款。随着“10·15对策”的出台，情况进一步恶化。首尔全境被指定为投机过热地区后，重建、再开发组合成员的贷款价值比（LTV）被压缩至40%。对于持有评估价在15亿韩元以下住房的组合成员而言，要拿到额度上限6亿韩元也变得十分困难。

搬迁费筹措愈发困难后，部分项目中出现组合成员试图放慢项目进度的动向。首尔某再开发组合相关人士表示：“不少组合成员称，凭借6亿韩元很难既偿还承租人的全租押金，又找到可搬迁的住房”，“主张推迟管理处置程序的组合成员与认为应加快推进项目的组合成员之间，正在出现矛盾。”

不少组合正在研究通过施工企业信用增级来获取追加搬迁费贷款的方案。但这类贷款通常比基本搬迁费贷款利率高出1至2个百分点，而且若在施工企业选定时未明示相关条件，则需在管理处置计划获批阶段另行谈判。江北某再开发组合相关人士表示：“除江南核心项目外，施工企业很可能不会积极参与追加搬迁费贷款谈判。”Toomy房地产咨询公司所长 Kim Jegyeong 表示：“追加搬迁费贷款的结构是由施工企业承担信用增级负担，除核心项目外，谈判并不容易。”

也有组合试图通过以HUG担保为抵押的项目费用贷款寻找“绕行路径”。鹭粱津1区组合正在研究利用通过HUG担保从金融机构筹措的部分项目费用，来支付多套房持有组合成员的租赁保证金返还。通常，组合为了弥补运营费用，会以HUG担保为抵押获得项目费用贷款，而该组合计划将此用于向组合成员的承租人返还押金。这是因为多套房持有者被排除在基本搬迁费贷款之外而不得已采取的权宜之计。组合正在研究的方案是，在每名组合成员评估价60%以内（最高6亿韩元）的范围内，将项目费用以全租押金形式支付。已支付的押金今后将通过在组合成员名下住房上设定根抵押的方式予以回收。

专家指出，当前收紧搬迁费贷款的结构，可能会大幅削弱首尔外围或非核心整备项目的项目动力。也有观点认为，整备项目速度放缓，可能会加剧住房供应不足。Song Seunghyeon 城市与经济代表表示：“今后只有在项目收益性出众，或找到绕行对策的项目，才有可能在比以往更慢的速度下推进整备项目”，“项目延误将导致住房供应不足，进而引发房价上升的忧虑。”