[实战理财]首尔限建区监管趋严…别墅取代公寓成重建“及时雨”

by Lee Jungyun

Published 24 Dec.2025 08:00(KST)

10·15新规下首尔公寓自住义务
多户住宅不受限…投资吸引力上升
重建预期升温吸引关注
江南、瑞草等优质地段成交量猛增

首尔市内景象。韩联社提供

随着首尔全境被指定为土地交易许可区域（简称“土许区域”），公寓交易受到监管，“别墅”（指联排、多户住宅）正获得反向利好。由于自住义务强化，阻断了以“夹层投资”（搭配全租进行买卖）为目的的公寓购买，联立住宅、多户住宅等别墅开始受到追捧，成为投资产品。伴随对整备项目的期待升温，以上位区域江南区、瑞草区为中心，交易量也在增加。

据韩国不动产院24日统计，今年1月至11月位于首尔的联立住宅买卖价格指数累计变动率为4.34%。这一数值比首都圈累计变动率1.74%高出2.6个百分点。仁川（－1.00%）和京畿道（－0.22%）也都出现回落，除首尔以外的指数变动率整体下滑。

与去年相比，今年首尔联立住宅的累计变动率也明显偏高。去年同期累计变动率为0.95%，而今年则高出3.39个百分点。

“10·15”调控被认为是首尔变动率急升的主因。首尔全境被划为土许区域后，购买公寓必须自住。相反，联立住宅等别墅可以引进承租人，相比公寓成为更优的投资标的。10月联立住宅买卖价格指数变动率为1.02%，为今年各月变动率中最高，比前一个月的0.70%上升0.32个百分点。上个月也录得0.88%的涨幅。

尤其是，首尔市为促进住房供应，正在加快整备项目推进速度，这进一步提升了别墅投资的吸引力。相比于在获得组合成立许可后即限制转让组合员资格的重建项目，在取得再开发管理处置许可之前买卖相对自由的再开发项目更受欢迎。2018年1月24日之前申请事业实施许可的区域颇受投资者青睐，如铜雀区鹭粱津再整备促进区（新城镇）1区、西大门区北阿峴新城镇（2、3区）等。

此外，市政府还在大力推进“Moatown”项目，即将难以实施大规模再开发的老旧低层居住区按街区捆绑推进再整备。上个月，市政府提出方针，将20年来被搁置的首尔中浪区中华洞Moatown再整备项目周期，从原先缩短目标9年进一步压缩至最终7年。中华洞Moatown于2023年被选定为目标区域，市政府的目标是到2030年以前，供应最高35层、2801户住房。

撇开市政府的努力不谈，在江南区、瑞草区等上位区域，以整备项目为目标的投资势力正在行动。根据国土交通部实际交易公开系统统计，自别墅交易全面启动的“10·15对策”出台后两个月（10月15日至12月15日），江南区、瑞草区联立·多户住宅交易量为431件。与“10·15对策”出台前两个月（8月14日至10月14日）358件相比，增加了20.4%。其中，瑞草区同期交易量从191件增至242件，增幅达26.7%。专家建议，针对这些投资者，应充分考虑整备项目本身耗时较长这一特点。

Yoon Sumin NH农协银行不动产专业委员表示：“目前市场普遍将别墅视为通过Moatown等再整备项目进行投资的标的，而非单纯居住用途。”但他同时指出：“与公寓不同，别墅难以在短期内获得差价收益，与其追逐短期价差，不如从长远角度出发，选择再开发可能性较高的区域购入更为理想。” Kwon Youngseon 新韩银行不动产投资咨询中心团队长也表示：“由于监管集中在公寓，市场关注正转向再开发领域。由于整备项目随时可能生变，应重点考察像‘江南三区’这类区位和项目盈利性都较好的区域。”

在拍卖市场上，对整备项目抱有期待的首尔别墅标的也吸引了大批竞买者。上月3日，广津区紫阳洞一处多户住宅、专用面积52平方米（4层）的标的，以评估价6.92亿韩元的138.9%、即9.61亿韩元成交。共有23人参与竞拍，引发激烈竞争。据悉，该标的位于广津区“快速一体化规划”项目区域内。