项目REITs一号，由“公共性”决出胜负
东滩“应对老龄化”、天安“城市再生”
国土部：“符合制度宗旨，予以快速审批”
引导发达国家式开发项目模式落地
有分析指出，政府在遴选首批“项目型房地产投资信托基金（项目REITs）”的审批对象时，不仅考量其是否满足形式上的要件，还将公共贡献度作为重点考量因素。
据国土交通部22日消息，国土交通部于本月19日已批准“东滩医疗健康REITs”和“天安站周边创新地区再生项目REITs”作为1号项目REITs。
国土交通部相关负责人表示：“现行法律原则上是只要具备资本金等形式要件即可获批”，但“东滩医疗健康项目在应对老龄化方面具有象征意义，天安站周边项目则因有地方自治团体参与而公共性较高，被认为符合该制度引入的宗旨，因此进行了快速审批”。
这意味着，政府优先向那些不是“只建完楼就撤出”，而是通过运营医疗健康设施或打造区域据点等方式，能够持续创造价值的项目敞开大门。
房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是从众多投资者处募集资金，投资于不动产并将收益以股息形式分配的股份公司。以往的REITs多是收购已建成建筑，通过租金获取收益；而项目REITs则是大幅放宽监管，允许REITs从开发阶段起就直接参与。
此前，REITs只能在竣工后利用，因此在开发阶段必须设立资本金较少的项目融资投资公司（PFV），依赖高利率项目融资贷款（PF）。由于PFV在借款方面没有限制，仅凭约2~3%的自有资本就能开展高风险项目，极易暴露于不良风险。但通过此次制度改善，从开工前开始就可以通过REITs进行资金筹措，项目的财务结构将发生根本性变化。
东滩医疗健康REITs是顺应超高龄社会到来而打造的老年住宅模式。由国内最大开发商MDM（엠디엠）设立的该REITs，将在京畿道华城市一带兴建1150户办公型公寓、2898户老年福利住宅以及韩医医院等。项目总投资为2.2万亿韩元，计划于2030年竣工，项目完成后除办公型公寓外的老年福利住宅和医院将由该REITs直接以租赁方式运营。
天安站周边REITs则是由天安市和韩国铁道公社（KORAIL）等出资、主导城市再生的地方自治团体联动型模式。项目将建设共同住宅、知识产业中心、换乘停车场等，开发完成后，共同住宅由该REITs以租赁方式运营，其余设施通过出售来同时兼顾收益性与公共性。
项目REITs已于上月28日正式启动实施。截至目前，提交至国土交通部的设立审批申请为5件，围绕宿舍、租赁住宅、发电站等项目的事前咨询也已超过10件。
政府认为，自明年1月起，对以土地等实物出资给项目REITs的情形予以递延法人税等优惠的《限制税收特例法》开始施行后，市场关注度将进一步提升。国土交通部计划持续发掘优秀案例，推动具备稳定自有资本的REITs从开发到运营全程负责的发达国家型模式在国内扎根。
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