溢价已涨到3亿…3600户预售权“全款溢价交易”尚难言乐观[房地产AtoZ]

by Lee Jieun

Published 20 Dec.2025 07:00(KST)

Updated 20 Dec.2025 11:24(KST)

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6个小区转售限制解除
首尔One I’Park溢价达3亿韩元
买家观望“全款溢价”交易

从今年12月起到明年1月，在首尔将有约3600户的预售权转让限制解除。部分小区的预售权已经开始出现加价（溢价）。但由于贷款监管的影响，买方筹措资金愈发困难，预计实际能达成“正溢价（Plus Premium）”交易的情况并不多。

昌庆宫乐天城堡Signature 鸟瞰图。乐天建设供图

据房地产平台Zigbang 20日消息，从12月到明年1月，首尔有6个小区、共3628户（一般预售房源）的公寓预售权将解除转让限制。

本月起，首先是永登浦区e편한세상당산리버파크（111户），随后是芦原区Seoul One I’Park（1856户）、衿川区Hanshin The Hue High En Edu Foret（78户）、江西区Hillstate Deungchon Station（274户）、城北区昌庆宫Lotte Castle Signature（509户）等5个小区的预售权转让限制已被解除。明年1月，上一洞The Sharp First World的一般预售房源800户也将迎来转让限制的解除。

在部分小区，如今要购买预售权需额外支付数亿韩元的溢价。Seoul One I’Park预售权最高溢价已超过3亿韩元。被称为“国民户型”的专用面积84平方米（34坪型）预售权，目前成交价为17.23亿韩元，比原预售价高出3.5亿韩元。专用面积72平方米的预售权，则以附加3亿韩元溢价、总价14.595亿韩元的价格挂出。

自本月13日起解除转让限制的Hillstate Deungchon Station，也出现了接近2亿韩元的溢价。专用面积84平方米的预售权，目前以附加1.7亿韩元溢价、总价15.5亿韩元成交。尽管目前在市场上挂牌的房源仅有1套，但据当地一家房地产中介介绍，以加价约3亿韩元为条件的出售咨询接连不断。于本月17日解除预售权转让限制的昌庆宫Lotte Castle Signature，同样不断有带有3亿韩元级别溢价的交易咨询。

受住房供应减少的影响，预售权价格正处于上涨趋势。10·15对策出台后，“差价投资”房源消失，原本打算“换房”的卖方也纷纷撤回房源，可供实际自住的房源减少。然而，要真正促成成交并不容易。由于高强度贷款监管，将住房抵押贷款上限定为6亿韩元，用于支付尾款的贷款能力被削弱。

本月解除转让限制的小区周边房地产中介普遍表示，买卖双方心理价位差距较大。昌庆宫Lotte Castle Signature附近A房地产中介相关人士称：“卖方普遍期待至少获得1亿韩元的差价收益，考虑到转让所得税，正考虑将溢价要求提高到3亿韩元区间。”他表示，“相反，买方认为超过1亿韩元的溢价压力过大，因此在犹豫是否成交。”Seoul One I’Park附近B房地产中介相关人士也表示：“关于购买预售权的咨询持续不断”，但同时指出：“由于买卖双方期望的价格区间差距较大，目前很难出现交易活跃达成的局面。”

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专家也持类似观点。Yoon Sumin NH Nonghyup Bank不动产专业委员表示：“受买卖房源减少的影响，预售权交易笔数本身预计会有所增加”，但同时解释称：“从区位受欢迎程度以及同期周边公寓价格涨幅对比来看，目前的溢价水平存在偏高的一面。”他接着说明：“对于不受欢迎的区位，预计会通过与买方协商压低溢价价格的方式达成交易。”他如此表示。