首尔最大“公寓共和国”松坡，全国涨幅第一秘诀在于“六边形区位”[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 17 Dec.2025 07:00(KST)

Updated 17 Dec.2025 15:27(KST)

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以20.72%领跑全国178个市郡区
蚕室 Leel 48亿韩元等蚕室片区主导房价
巨余、马川等外缘地区同步“补涨”
自然环境佳、直达GBD、利好开发兼具的“六边形黄金地段”

预计时隔2年，首尔松坡区将再次创下全国公寓价格涨幅第一的纪录。分析认为，这是被称为同时具备交通、学区、生活便利设施、自然环境、职住接近度、重建与再开发潜力等六大优质要素的“六边形地段”，重新获得购房需求方认可的结果。

Helio City全景。亚洲经济资料库供图。

根据韩国不动产院17日公布的数据，今年截至目前，松坡区公寓价格累计涨幅为20.72%，在统计对象的178个市·郡·区中位居首位。第二名是果川市（17.96%），两地相差约3个百分点。虽然12月数据尚未统计，但从当前走势看，松坡区极有可能以全年涨幅第一收官。继2023年以3.84%的涨幅拿下全国第一之后，时隔2年再度冲刺“公寓涨幅最大地区”的头衔。去年则是庆北尚州市以12.93%位居第一。

松坡区是象征“公寓共和国”的代表性区域。公寓数量达16万4317户，是首尔各自治区中最多的。以Helio City（9510户）为首，从户数来看，首尔前10大小区中有6个位于松坡区。蚕室·新川洞一带以及巨余·马川洞等区域内部的价格分布也相当多样。

Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“松坡是首尔典型的大型小区密集区域，部分高端小区价格上涨，很难立即拉升整个区的涨幅结构”，“这样的地区却录得全国涨幅第一，这并非个别小区过热，而是表明市场对松坡区本身的认知正在发生变化的信号。”

首尔最大“公寓共和国”松坡，全国涨幅第一秘诀在于“六边形区位”[房地产AtoZ]

这一走势的中心在蚕室洞。近期，蚕室Le El专用面积84平方米以48亿韩元成交，吸引了市场目光。蚕室住公5小区专用84平方米的最高价，从去年的34亿2500万韩元跃升至今年的45亿5500万韩元，1年间上涨了33%。市场上甚至出现了“蚕室住公5小区重建后，最高价可能攀升至60亿韩元区间”的预期。

Helio City（可乐洞）、奥林匹克选手记者村（芳荑洞）、奥林匹克Family（文井洞）等各洞代表性小区也都录得20%至40%区间的涨幅。分析认为，再加上巨余·马川等此前相对被低估的外缘地区同步进行“拉齐价格”，共同推高了全区整体涨幅。

价格水平的变化象征性地展现了蚕室地位的提升。近期市场上甚至出现了将蚕室与狎鸥亭·盘浦并列称为“狎·盘·蚕”的说法。与过去将方背·开浦·蚕室并列的“方·开·蚕”相比，意味着蚕室的区位等级上升了一个台阶。有舆论认为，随着汉江沿岸价值被重新评估，此前集中于狎鸥亭·盘浦的溢价正向蚕室外溢。

专家将松坡区房价强势的背景归因于其“地段完成度”。也就是说，交通、生活基础设施、工作可达性、自然环境、重建与开发潜力等构成居住价值的要素均衡到位。蚕室同时拥有汉江、奥林匹克公园、石村湖等在首尔难得一见的自然环境，且前往江南商务区的可达性也十分优越。此外，市场对蚕室MICE（会议、奖励旅游、国际会议、展览、博览会等）综合开发以及大规模重建项目的期待值很高。