超100亿公寓在监管之外继续上涨
以现金富豪为中心的市场分化愈发明显
尽管政府实施了高强度的贷款监管，首尔江南地区的超高价公寓市场仍不断出现历史最高价交易。在住房抵押贷款额度事实上失去意义的背景下，数十亿韩元级别的现金交易接连出现，高价住宅市场独立于整体市场运行的趋势愈发明显。
今年10月24日，首尔江南区狎鸥亭洞新现代公寓一套专有面积183㎡的住房以115亿韩元成交，刷新了该小区历史最高价。该公寓为建成超过40年的老旧小区，但在重建预期的推动下，价格在短期内大幅飙升。今年年初刚突破70亿韩元区间，仅过了几个月便突破90亿韩元，此次成交价格更是一举跃升至110亿韩元水平。与同一面积房源在同月22日以98亿韩元（2层）成交相比，短短两天左右价格就上涨了约17亿韩元。
从登记簿誊本来看，由于未设定任何根抵押权，判断交易款项全额以现金支付。买方年龄为41岁，显示出在超高价住宅市场中买家年龄层正逐步年轻化的趋势。
此类交易是在政府针对高价住宅大幅强化贷款监管之后发生的，这一点尤为引人关注。根据现行监管规定，价格超过25亿韩元的住宅，其住房抵押贷款额度被限制在2亿韩元，但在价格超过100亿韩元的住宅交易中，是否能够获得贷款实际上已难以对价格形成影响。
实际上，超高价公寓交易在最近数年呈快速增长趋势。根据国土交通部实价公开系统，成交价超过100亿韩元的公寓交易在2021年还仅为个位数，此后逐年增加，统计显示今年已达到数十笔。
尽管江南三区和龙山区本身已属于监管强度较高的区域，但反而呈现出资金实力充足的需求高度集中的态势。与首尔整体公寓交易量在贷款监管后急剧萎缩不同，这些区域的交易笔数和价格均保持了坚挺的走势。
尤其是在重建项目正式启动的小区中，刷新最高价的案例接连出现。狎鸥亭一带的重建区随着大规模项目推进逐渐明朗，未来价值预期已提前反映在价格之中。随着投入数万亿韩元工程款的大型整备项目加快推进，即便是既有老旧公寓，也形成了超高价成交的结构。
这种现象被分析为：贷款监管一方面抑制了市场整体交易，另一方面却将以顶层资产阶层为中心的高价住宅市场从中分离出来。监管越趋严格，越依赖杠杆的购房需求越是被迫退出市场，相反，现金动员能力充足阶层的交易占比不断上升，资产两极分化进一步加深。
随着首尔优质区域公寓价格持续刷新历史高点，高价住宅市场的运行轨迹已明显有别于普通住宅市场。舆论指出，在贷款监管之后，价格超过100亿韩元的交易仍然持续的现象，很可能进一步固化未来房地产市场的双重结构。
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