“对策失效了吗”…蠢蠢欲动的房地产市场[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 12 Dec.2025 13:40(KST)

Updated 12 Dec.2025 14:01(KST)

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出台对策后首尔出售房源减18%
江北10亿出头成交价刷新纪录
“3笔买卖成交中有1笔未见账户记录”
较年初相比超6亿全租交易占比也上升

10·15对策出台后一直较为平静的首尔公寓市场开始出现异动。在挂牌量急剧减少的同时，首尔外缘地区创下成交新高的区域也在增加。尤其是随着土地交易许可区扩大指定，导致全租房源几近枯竭、价格大幅波动，开始有越来越多人考虑直接买房。有分析指出，对策的效果正在逐步减弱。

房源稀缺但房价却在上涨

据房地产大数据平台Asil 15日发布的数据，截至11日，首尔公寓挂牌量较房地产对策发布后不久的10月16日减少了18.0%，从7万2997套降至5万9883套。即便考虑到冬季本就是交易淡季，挂牌量的降幅也尤为突出。从各自治区来看，挂牌量减少逾30%的地区不在少数，依次为城北区（-32.7%）、西大门区（-32.4%）、江西区（-30.2%）、麻浦区（-29.0%）、东大门区（-28.0%）等。可以认为，刚需购房者青睐地区的房源大幅减少。城北、西大门、江西区等，是150亿韩元以下、可通过贷款最多6亿韩元进行购买的房源较为集中的区域。

随着挂牌量减少，价格随之上涨，尤其是小户型公寓的涨势不容小觑。由于全租、月租房源极度短缺，哪怕是借债也要置业的人群开始集中寻找总价在10亿韩元出头至中段的小户型公寓，并以历史新高价格成交。

例如，拥有大量在市中心上班的年轻职场人士的恩平区鹰岩洞“绿堤e편한세상Castle”59平方米户型，以12亿韩元成交，高于此前的最高价11亿7500万韩元。小区附近D房地产中介相关人士表示：“挂牌房源几乎没有，在这之中只要成交基本都是刷新最高价。也有寻找约11亿韩元房源的购房者，但卖方普遍以12亿韩元中段的价格挂牌。”他接着称：“有时好不容易找到买家，请房东提供账户号码准备打款时，房东因为还想多卖一点，三套房里就有一套干脆不提供账户号码。部分卖方虽然已经能以理想价格卖房，但他想买的下一套房的房主却不提供账户号码，导致交易告吹的情况时有发生。”

27日发布的数据显示，自2013年相关统计公布以来，首尔麻浦区和城东区公寓价格涨幅创下最大纪录。由于市场预期“首尔公寓价格还将继续上涨”，涨势在短期内预计将持续。照片为从首尔南山眺望的首尔市区公寓小区全景。2025.06.27 记者 Yoon Dongju

永登浦区양평洞一带的情况也类似，小户型公寓房源极度紧缺。양평洞 M房地产中介代表表示：“最近只要有房源挂出来就会立刻卖掉，所以目前挂牌量并不多。”

江北地区总价在10亿韩元出头的公寓本月以来也在不断刷新成交纪录。城北区普门洞“普门Park View Xi”59平方米户型本月2日以历史最高价11亿1500万韩元成交，比上一笔成交价高出4500万韩元。西大门区南加佐洞“DMC Park View Xi”84平方米户型本月2日以15亿韩元成交，接近2021年9月创下的最高价15亿4000万韩元。江西区内发山洞“羽藏山Hillstate”59平方米户型本月2日以13亿6000万韩元易主，较此前最高价上涨6300万韩元，再次刷新纪录。

全租价格持续攀升，“干脆买房”

预计全租价格今后仍将继续上涨，购房需求可能进一步增加。随着全租价格攀升，在全部全租交易中，总价在6亿韩元以上的交易占比已接近50%。根据国土交通部实价交易系统，截至本月11日按首尔公寓全租价格区间统计，6亿韩元超至9亿韩元以下区间的占比为30.9%，较今年1月的25.15%上升了5.75个百分点；9亿韩元以上高价全租的占比也达到15.31%，比1月的10.32%增加了4.99个百分点。根据Asil数据，截至12日，首尔公寓全租挂牌量较一个月前从2万6467套减少到2万4854套，降幅为6.1%。

有意见指出，10·15对策的效果正在减弱。根据韩国房地产院12月第二周周度公寓价格动向，首尔公寓价格上涨0.18%，较前一周涨幅扩大。涨幅居前的依次为松坡区（0.34%）、铜雀区（0.32%）、龙山区（0.28%）、城东区（0.27%）、永登浦区（0.26%）。Woori银行房地产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“明年监管环境也不会发生大的变化，在全租房源因转为月租等原因而减少的局面下，若连买卖房源也同时减少，再加上入市供应量也有缩减的可能”，“9亿韩元左右高价全租占比正在上升，这也可以视作全租价格走高的征兆。全租房源减少以及全租价格变动率上升，可能成为需求方转向自有住房的重要推动力。”