施工方流标后改为议标合同
部分组合推进解散程序
施工费高企盈利性受挫
普通预售收益有限致分摊金负担加重
面向不足200户小区的小规模重建项目，尽管推进速度较快，却在市场上遭到冷遇。由于小区规模小，每3.3㎡（一坪）对应的建造成本较高，普通预售需求偏低，成为主要障碍。因为难以回收工程款，施工企业也纷纷避而远之。首尔市虽然通过提高容积率等方式改善项目收益性，但业内反应依旧冷淡。
据11日整备业界消息，首尔市铜雀区极东江边公寓于上月27日举行了第二次施工单位招标说明会。今年10月，Hyosung Heavy Industries、HJ Heavy Industries、Jinhung Corporation曾参加说明会，但在真正进行施工单位招标时却未参与投标。组合将于本月18日截止投标。该项目计划在铜雀本洞一带兴建一座地上24层、地下3层、共148户的公寓小区。
龙山元晓路Pungjeon公寓目前正在办理小规模重建组合解散手续。该小区距龙山国际商务区步行约6分钟，同时可享受汝矣岛生活圈的便利。组合原计划依托优越区位，将其重建为约140户规模的小区。但由于2023年两次施工单位招标均流标，项目事实上已处于搁置状态。
城北区贞陵Sky联排小规模重建组合也因类似原因在施工单位遴选上遇到困难。组合自今年7月至10月间两度召开现场说明会，却没有施工企业前来参加。今年10月，组合将施工单位选定方式改为单一来源议标。
小规模重建是以项目用地面积在1万㎡以内、且现有小区户数不足200户的小型公寓和联排住宅为对象推进的项目。与一般再开发、再重建不同，此类项目不适用《城市及居住环境整备法》。这意味着可以省略安全诊断和整备区划定程序。因此，从组合成立到开工，最快2至3年即可推进项目。
然而，由于盈利能力偏低，项目本身推进难度较大。近期，即便在首尔大型小区工地利用“规模经济”，每3.3㎡建造成本仍不断逼近1000万韩元。而在小规模小区中，类似大型工地的“规模经济”并不起作用。一位建筑业界相关人士表示：“在施工大型小区时，可以大批量采购原材料，从而压低价格，但小规模小区只能少量订购，只能花高价购买”，并解释称：“通常来看，与一般再开发、再重建项目相比，小规模重建在人工费和材料费方面大约要高出5%。”
由于预售成功率低，施工企业也在回避小规模小区项目。近期在整备业界，地段越好的项目越是形成“预售不振由施工方承担”的“预售不振分担”合同惯例，即在预售完成后才支付工程款。但如果施工的是与大型小区相比认购需求较少的小规模小区，一旦出现滞销，就有可能收不回工程款。一位建筑业界相关人士表示：“首尔主要优质地段大多希望采用预售不振分担方式签约”，“施工企业只对预计能够全部售罄的项目采取保守接单策略，导致对小规模重建项目的承揽意愿下降。”
首尔市考虑到上述问题，开始通过大幅放宽监管来改善项目收益性。自今年5月起，对第二类、第三类一般居住区内的小规模建筑物，将容积率在3年内暂时放宽至法律上限250%、300%。以第三类一般居住区建筑覆盖率50%为例，若将容积率提高至300%，在原有4～5层的基础上，可再增加2～3层。
但业内反应并不积极。首尔某小规模重建组合相关人士表示：“小规模重建由于小区规模有限，很难通过一般预售收益来弥补建造成本上升部分”，“我们认为至少容积率要超过400%才具备项目收益性，因此正打算通过将用地性质上调为准住宅区来提高容积率。”Toomy房地产咨询代表Kim Jekyung表示：“整备项目的收益性取决于能否进行更多的一般预售”，“除去可以实现高预售价的首尔核心地段外，小规模重建目前很难受到市场关注。”
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