[时评]首尔房价，破解之道在交通基础设施

by Kim Yuri

Published 12 Dec.2025 10:30(KST)

Updated 12 Dec.2025 10:41(KST)

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由于土地交易许可制和贷款监管也未能抑制首尔房价上涨，政策当局正在准备扩大供应的对策。然而，扩大供应同样不足以控制首尔房价。那么，稳定首尔房价的解法是什么？只要考察与其他地区不同、唯独首尔房价上涨的原因，就能找到答案。

首尔房价独自上涨的最大原因在于，交通基础设施优越，使得在首尔居住的住房需求不断增加。迄今为止，政府为增加住房供应，在首都圈建设了大量新城，却没有同步扩充进入首尔的交通基础设施。正因如此，出现了一个颇具讽刺意味的现象：首都圈住房供应增加得越多，首尔房价反而涨得越快。进入首尔的道路保持不变，而随着新城建设，首都圈中往返首尔通勤的人口和车辆不断增加，交通拥堵日益严重，从而推高了搬入首尔的居住需求。

为应对不断增加的首尔需求，政府近期也在推进不再以新城为主、而是增加首尔住房供应的方案。通过重建、再开发以及解除首尔绿带来增加首尔的住房供应，以期稳定房价。这类对策在短期内确实可以产生一定的稳定房价效果，但在仅能有限增加供应量的重建项目下，很难满足急剧增长的首尔居住需求，因此难以成为根本性对策。如果首尔供应增加，首尔市内交通拥堵将进一步加剧，从首都圈新城驶入工作地点所在的首尔会变得更加困难，结果反而会进一步推高首尔居住需求。归根结底，仅依靠首都圈新城或重建项目，很难真正稳定首尔房价。

解决之道在于分散首尔的居住需求，而这只能通过扩充进入首尔的交通基础设施来实现。现行的土地交易许可制、贷款监管、持有税上调，并不能抑制不断增加的首尔住房需求。必须像发达国家那样，即便居住在首都圈，在交通方面也几乎感受不到与居住在首尔的差别，才能有效分散首尔需求。教育、流通等其他生活基础设施固然重要，但交通基础设施与住房需求的关联最为紧密。政策当局称，正在通过广域快速铁路（GTX）扩充进入首尔的交通基础设施，但仅靠广域快速铁路远远不够。还需要扩充地上铁路、地铁、道路和隧道，消除在首尔市边界处因桥梁和隧道变窄而形成的瓶颈现象，从而缓解交通拥堵。扩充交通基础设施需要时间，但即便政府仅公布扩充计划，也能通过预期心理显著增强分散首尔需求的效果。为此，首尔市与京畿道之间的协作也至关重要。发达国家正通过扩大行政区划、建设广域都市的方式来克服这一问题。

稳定房价是本届政府最重要的政策课题之一。首尔房价一旦上涨，经过一段时间后，首都圈和地方的房价也会随之上升，房价两极分化将进一步加剧财富不平等。此外，作为必需品的住房价格上涨会推动工资上涨，引发通货膨胀，并因产业竞争力削弱而导致低增长。住房具有必须与交通基础设施相结合才能发挥作用的“结合品”特性。政策当局应当改进当前只管供应住房、却不扩充交通基础设施的住房政策。考虑到在低增长和低生育率下人口正在减少的经济环境，与其通过建设新城来增加住房供应，不如通过扩充进入首尔的交通基础设施，把现有首都圈住房转变为配备完善交通基础设施的住房。当住房政策的重点落在扩充进入首尔的交通基础设施上时，首尔住房需求将实现分散，首尔房价也才有可能得到稳定。