避开监管的九里、东滩…暴涨后趋缓[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 06 Dec.2025 08:00(KST)

Updated 08 Dec.2025 11:24(KST)

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“10·15对策”后非限购区享受反射利好
九里·华城东滩成交量与房价猛涨
买卖依旧强势仍需关注利率与调控等变量

在“10·15房地产对策”公布后，京畿道九里、华城等土地交易许可区之外的非调控地区公寓成交量增加、价格也随之上涨。分析认为，这是为了规避实际居住义务而涌入的“夹层投资”需求所致。

6日据国土交通部实价系统统计，自土地交易许可区监管于10月20日扩大实施之后至本月4日，京畿道九里市公寓成交量为541套。与监管扩大前45天的成交量396套相比，增加了36.9%。以监管实施前后各45天成交量对比，华城市的成交量则从1635套增至2354套，增长44%。

九里市仁仓洞“e편한세상인창어반포레”专用面积84平方米户型于上月12日以12.95亿韩元成交，刷新历史最高价，比一个月前上涨9000万韩元。“힐스테이트九里站”84平方米户型在上月9日以12.45亿韩元成交，较前一笔成交价上涨3500万韩元，创下 신고가。同一小区专用74平方米户型也以10.5亿韩元成交，刷新最高价，比前一笔成交价高出5500万韩元。

九里市寿宅洞“e편한세상수택센트럴파크”专用59平方米户型于上月19日以7.97亿韩元成交，与9月初成交价相比上涨6000万韩元。84平方米户型则在上月14日以9.55亿韩元售出，比两个月前成交价高出5000万韩元。

东滩站 Lotte Castle 鸟瞰图。乐天建设提供

东滩也是典型的非调控地区之一，涨势尤为陡峭。被称为“标杆小区”的“东滩站乐天城堡”65平方米户型于上月8日以14.6亿韩元成交，刷新最高价。10月20日，84平方米户型以16.9亿韩元易主。“东滩站示范The Sharp Central City”84平方米户型在上月25日以15亿韩元成交，改写最高纪录；106平方米户型以17.65亿韩元成交，价格逼近4年前的前高点18亿韩元。“东滩站示范Hanwha Kumegreen Prestige”84平方米户型在同一面积段，10月成交19套，11月成交13套。

华城市乌山洞某B不动产中介代表表示：“价格相对较高的乐天城堡在监管出台前一直成交活跃，监管公布后，买盘开始向附近小区扩散。监管出台前，夹层投资需求占比在60%以上，如今已降至约40%。目前买方多在寻找实际成交价与报价差距不大的小区房源，卖方则普遍不愿降价，但价格正在向前高点逼近。”

随着投资需求涌入非调控地区，其房价涨幅较“10·15对策”公布前进一步提高。对比KB房地产公布的对策出台前后各6周（9月8日~10月20日、10月27日~12月1日）周度公寓售价累计涨幅，九里由0.1%升至0.9%，华城由0.07%升至0.68%。