“政策盲区”九里·杨州·议政府三地未售住房激增至2200户[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 03 Dec.2025 07:00(KST)

Updated 03 Dec.2025 15:12(KST)

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首都圈整体增量超2200户
大型小区认购不足与解约致库存上升
地方通过CR REITs和LH收购进行管理
首都圈外缘地区叠加6·27贷款监管承受“双重打击”
“政策盲区导致低迷短期内将持续”

10月，在乌山、杨州、议政府等三个地区集中出现了大量未售出住房，一个月内新增未售出住房多达2200户。与通过公共收购和企业重组房地产投资信托基金（CR房地产投资信托基金）等方式得到管理的其他地区不同，首都圈外缘地带因处于政策支持难以触及的“盲区”，被认为景气低迷将长期化。

出现大规模滞销的“GL Elium 杨州德계站”小区。Shinyoung提供

3日，据京畿道公布的《10月未售出住房现状》显示，乌山、杨州、议政府三地未售出住房增加量合计为2241户，超过了京畿道整体增加量1593户，也高于首都圈整体增加量2200户。虽然京畿道部分地区的未售出住房反而减少，但这三地大型小区集中抛出的库存事实上决定了整体增幅。

增幅最大的是乌山市。9月仅有4户的未售出住房，10月猛增至857户。其中，规模为1424户的“世桥 Woomi Lin Lake City”中就出现了853户的大规模未售出，影响巨大。该小区在今年9月以1208户为募集户数时，仅有956人申请，竞争率为0.79比1。但由于相当一部分中签者放弃签约，未售出住房一下子激增。

施工方Woomi建设相关人士表示：“如今首都圈外缘地区从开盘到全部售罄，至少需要6个月到1年”，“也有一些地方在入住时点仍有剩余房源”。有意见指出，与乌山相邻的平泽（4067户）、利川（1279户）等所谓“半铁圈”（靠近半导体产业园区）地区的未售出住房也不少，很难指望背后需求支撑。

杨州市的未售出住房也有所增加。该地区未售出住房在一个月内从1376户增加到2091户，增加了715户。其中，规模为1595户的“GL Elium Yangju Deokgye Station”一个小区就新出现了1355户未售出住房。该小区在今年8月以1319户为募集户数时，仅有156户申请。开发商Shinyoung相关人士解释称：“在初期认购中并未吸引到需求，中秋节后转为先到先得销售，但恢复速度依然缓慢。”

与杨州共享生活圈的议政府市，未售出住房也从662户增至1335户。其中，“Tapseok Prugio Park 7”（935户）中有654户被统计为未售出住房，进一步拉大了整体增幅。

这三个地区的共同点在于，均位于需求基础相对薄弱的首都圈外缘地带，也并非预期会因“10·15房地产对策”而出现“挤压效应”的区域。由于前往首尔的通达性较差，认购需求受限，又不像地方一样属于公共收购或CR房地产投资信托基金的支持对象。实际上，以10月为准，地方未售出住房为5.1518万户，虽然绝对规模较大，但与9月（5.1411万户）或去年年底（5.3176万户）相比，很难说未售出住房数量在增加。舆论认为，在CR房地产投资信托基金、韩国土地住宅公社（LH）、住房城市保证公社（HUG）等政府和公共部门稳定装置的作用下，未售出住房在一定规模内得到了管理。

CR房地产投资信托基金是一种汇集投资者资金，在竣工后收购未售出住房的间接投资方式，截至10月，通过该方式已消化了约1000户地方未售出住房。预计到年底，累计收购业绩将达到3000户。韩国土地住宅公社也计划在明年之前，分阶段收购总计8000户规模的地方竣工后未售出公寓；住房城市保证公社则通过“未售出住房安心回购项目”，推进在今年内收购1500户竣工前未售出住房的计划。

相反，首都圈外缘地区与地方不同，缺乏结构性支持。包括“6·27对策”（将首都圈住房抵押贷款额度限制在6亿韩元）在内的各类监管措施，与其他首都圈地区一体适用，但支撑市场恢复的制度却不完善，引发未售出住房可能持续累积的担忧。

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KB国民银行房地产首席专业委员Park Wongap表示：“现在已不是像过去那样购买多套住房的时代，外缘地区的供应量难以被快速消化”，“如果销售价格相近，但职住通达性或居住条件较差，就没有必要选择这些地区。”他接着称：“仅仅因为属于首都圈，就与其他地区一起被纳入监管，但又像地方那样没有公共收购，已成为典型的盲区”，“在首都圈广域快线铁路（GTX）C线开工等交通利好真正落地之前，市场恢复将并不容易。”