初期再开发“房产熬人术”高风险高收益策略
上溪·芳华新城等成主要投资标的
通过拍卖取得机构处置物件可承继组合员资格
专家：“必须匹配投资者风险偏好与资金实力，应做好打长期战准备”
在政府推出“10·15房地产对策”之后，关于组合成员资格转让禁止以及土地交易许可区实际居住要件的规定进一步强化。市场上可售房源也在不断减少。在此背景下，被视为可以实质性获得“进军首尔”机会的“迂回战略”正受到关注，其中以初期再开发投资、竞拍与公卖、大型办公楼式公寓最具代表性。专家表示，这些方式各自的优劣势与风险都十分鲜明，投资者需要根据自身投资偏好与资金实力进行有策略的选择。
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“初期再开发”靠自住“熬”出来……前期投入低但风险高
以较少资本进入首尔房地产市场的方式中，被认为最典型的一种，是抢先布局尚未适用组合成员资格转让限制阶段的再开发区域。对于再开发项目而言，在取得管理处置许可之前，买卖相对自由。尤其是纳入“快速统合企划”（简称“快统企划”）的地块，在首尔市行政支持下，项目推进速度较快。对于在老旧联排、多户住宅中实际居住、同时获取入住权的“靠自住熬时间（몸테크）”策略而言，可谓再合适不过。
典型区域有芦原区的“上溪新城”和江西区的“傍花新城”。上溪新城被划分为6个区域推进再开发，未来计划打造约1万户规模的大型住区。已入住的4、6区公寓，其高企的预售价格与市价，正在提升市场对其余区域的期待。目前其余的上溪1、2、3、5区正通过组合正常化、选定施工企业等方式加快项目进度。上述各区均处于管理处置许可之前阶段，不在组合成员资格转让限制之列。其区位条件优越，如临近4号线不老岩站、中溪补习班商圈等，而初始投资金额多在3亿韩元上下，相对首尔其他地区而言价格更为便宜，这也是一大优势。
傍花新城同样正被重新关注。该区域分为2、3、5、6区推进再开发，是首尔市内兼具机场铁路与地铁9号线的“双地铁枢纽”区域，备受瞩目，也被称为“第二麻谷”。4个区中，不适用组合成员资格转让限制的为2、3区。推进速度最慢的2区，近期随着“快速统合企划方案”最终敲定，项目也开始提速。可获得专用面积84平方米入住权的房源，目前市价约在10亿韩元左右。由于项目轮廓已大致成形，与可用小额资金投资的上溪不同，其价格已涨至与周边市价（14亿~15亿韩元）相近水平。但考虑到未来傍花新城的潜力，该区域仍被频频列为推荐投资地。
不过，对于管理处置许可之前阶段的再开发项目，从现在到最终入住，项目周期可能长达10年以上。KB国民银行房地产首席专业委员 Park Wongap 称：“初期再开发投资属于适合能够承受‘靠自住熬时间’以及长期资金被占用的投资者的高风险、高收益策略。”新韩Premier Pathfinder专业委员 Yang Jiyeong 表示：“只要地段足够好，时间就能解决问题的地方，就是初期再开发项目”，“由于价值相对明确，投资者需要事先接受实际居住不便与项目延期风险。”
通过竞拍实现“规制自由通行”……可规避土地交易许可、继承组合成员资格
与再开发同时被广泛提及的，是法院竞拍。近期中标价率急剧上升，吸引了大量投资者关注。据统计，上个月首尔公寓平均中标价率为102.3%，创下3年4个月以来新高。上个月城东区金湖洞斗山公寓以评估价160%的价格成交，刷新了今年首尔地区最高中标价率纪录。
规避土地交易许可制度下实际居住义务的需求，加上换房需求叠加，使得以首尔公寓为标的的竞拍市场热度不断升温。在规制区域内，房源迅速减少，买入难度加大，而通过竞拍取得的房源无需申请土地交易许可，这一优势格外突出。此外，对于由机构执行的竞拍、公卖标的，组合成员资格转让禁止条款也不适用，意味着中标人可以继承组合成员资格。
Gigi Auction（지지옥션）高级研究员 Lee Juhyeon 表示：“竞拍既是可以绕开相关规制的通道，也是能够实现组合成员资格承继的一种交易方式”，“但若为非机构、即个人之间的竞拍，则无法承继组合成员资格，存在被现金清算的风险；同时，为防止违法交易，相关规制也在不断强化，投资者必须更加细致地进行权利分析。”
规制盲区中的“大型办公楼式公寓”……贷款成数可达70%，无贷款额度上限
在“10·15”新规之后，受益的房地产类型之一是大型办公楼式公寓。根据KB房地产数据，截至11月，首尔办公楼式公寓平均成交价为3亿598万韩元，创下3年1个月以来历史新高。尤其是被视为“公寓替代品”的专用面积在85平方米以上的办公楼式公寓，价格同比上涨5.9%，涨幅明显高于中小户型。
办公楼式公寓适用的是建筑法而非住宅法，因此不计入住房套数。由于不属于公寓，也不在土地交易许可对象之列，更无实际居住义务。其贷款抵押成数（贷款价值比，LTV）可达70%，且没有贷款额度上限。与规制区域内公寓最高贷款额度被限制在6亿韩元、贷款价值比40%、附带2年实际居住义务相比，办公楼式公寓在监管方面相对自由。
友利银行房地产研究实验室室长 Ham Yeongjin 表示：“大型办公楼式公寓作为公寓的替代性居住空间，需求正在增加”，“租金收益率也有所提高，正受到市场作为投资替代方案的关注。”不过，投资者仍需注意其对政策变化极为敏感这一特性。委员 Yang Jiyeong 指出：“办公楼式公寓具有某种‘主题股’属性，且无法完全取代作为住房市场主流的公寓，这一点必须牢记”，“与其说其具备结构性成长性，不如说更易受到短期供需与政策的影响，因此在‘追涨买入’时应格外谨慎。”
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