[发言台]为何现在需要推进快速再开发和重建

Mapo区厅长 Park Gangsu。Mapo区提供。

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据首尔市调查结果显示，从在首尔启动再开发·重建到居民入住，平均需要18年6个月。自从指定整备区到竣工，这漫长的时间里，一代人往往要搬家两次，高龄居民则往往要等到过了退休年龄才能住进新房。与其说是“项目的延误”，不如说是“人生的延误”。

问题的出发点，与其说在于制度本身，不如说在于制度的运行方式。整备项目对同意率、老旧程度、基础设施条件等，都在法律上作了明确规定，但在实际现场，即便满足了条件，行政裁量之下关于“可以”还是“不可以”的判断仍被一再重复。结果是，居民在满足法律标准之后，还被要求跨过另一道“看不见的门槛”。

是否推进整备项目，本应属于利害关系人——居民和项目主体的领域。公务员的角色，是客观审查是否符合条件，并且毫不拖延地办理各项许可与审批。尽管如此，长期以来许可审批却被视为“公务员的权利”，于是最安全的选择就变成了“否决”或“搁置”。在此期间，老旧居住区的安全隐患、贫民窟化、居住成本负担，全部都由居民自行承担。

房价问题亦然。持续扩大供应、激活整备项目本应与住房市场稳定直接相关，但在一线却被严格的安全诊断、过度的容积率和楼层限制、复杂的交通与环境审议所阻碍，供应速度被拖慢。最终，房价在监管与期待交织之下变得更加不稳定。

拉低老旧地区项目收益性的因素也十分明确。第一，如果容积率和楼层限制一刀切地适用，项目收益性就会下降，业主组合的负担就会加重。首尔市通过上调容积率让停滞项目重新运转的案例，正是这一点的佐证。第二，过度的事前监管和审议使得项目进度被过分拉长，这也是政府推动“单一窗口审议”和“事前·并行办理”的原因。第三，是土地交易许可制度（俗称“土许制”）的僵化运行。该制度的运用已超出抑制开发收益的本来目的，被当作压制房价的手段，从而形成“容易指定、难以解除”的格局，引发交易萎缩和“挤压效应”。

最大损失最终由生活在当地的一线居民承担。对供应方式的认识也有必要进行调整。韩国以高层大型公寓和租赁住房为主的供应结构十分强势，但随着社会进入超高龄化以及单人家庭增加，小户型住房需求正在急剧上升。正如日本在市中心供应小户型分售住房和“微型住宅”，为居民提供多样化选择一样，我们也有必要密集供应价格可承受的小户型房源。

政策方向其实十分清晰。对于已经符合法律条件的项目，应以“毫不拖延地给予许可审批”为原则，并明确各阶段的办理时限。应当减少公务员的自由裁量空间，以标准化的基准和操作手册进行一致性审查。容积率和楼层限制则应在综合考虑基础设施和公共贡献水平的前提下合理上调，同时有必要将增加的部分容积，分配为具有公共属性的房源，例如租赁住房、公共自有住房、面向青年和老年人的小户型住房等。土地交易许可制度则应严格限定在抑制开发收益这一本来宗旨的范围内，以最小幅度运行。

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现在的问题不再是“能不能做”，而应转变为“是否已经满足条件，如果满足，又能多快办理”。快速推进再开发·重建不再是一种选择，而是政府为市民理应承担的责任。

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