“先哪怕挤进去一套小的”……江南59㎡以下公寓，10·15对策后涨幅居首[房地产AtoZ]

“面积越小，涨幅越高。”

最近首尔江南地区公寓市场中，小户型公寓的房价涨势非同寻常。即便在政府“10·15”房地产对策出台后购房资金实力有所削弱，仍有大量购房者蜂拥而至，坚持“哪怕房子小也要在江南置业”，带动专用面积59平方米以下小户型公寓领涨市场。有分析指出，为规避贷款监管、实现“进江南”，刚性需求购房者被迫选择小户型，“被动式缩小居住面积（小型化）”现象开始全面显现。

最近 전용面积59㎡的蚕室 Els以31亿韩元成交。Gigi Auction提供。

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根据韩国不动产院按面积划分的“分规模周度买卖价格指数”，将对策公布后的三期统计（10月第4周至11月第2周）合计分析结果显示，首尔东南圈（江南区、瑞草区、松坡区、江东区）中，面积在40平方米以上至60平方米以下的公寓涨幅为1.25%。这是同期首尔所有区域、所有面积段中涨幅最高的区间。东南圈内其他面积段涨幅依次为：60平方米以上至85平方米以下0.92%、85平方米以上至102平方米以下0.79%、40平方米以下0.67%、102平方米以上至135平方米以下0.66%、135平方米以上0.56%。除40平方米以下外，小户型面积段公寓的涨价走势尤为突出。

一般而言，最受欢迎的面积段是被称为“国民户型”的84平方米。实际上，从今年全年累计来看，在东南圈内，包含84平方米的60平方米以上至85平方米以下公寓累计涨幅为15.13%，在6个区间中位居首位。同一期间，40平方米以上至60平方米以下涨幅为13.22%，甚至低于102平方米以上至135平方米以下的13.94%，位列第三。

韩国不动产院的分规模买卖指数按公寓面积将其划分为6个组别（40平方米以下、40平方米以上至60平方米以下、60平方米以上至85平方米以下、85平方米以上至102平方米以下、102平方米以上至135平方米以下、135平方米以上），并据此统计。首尔则按东南、 西南、东北、西北、都心五大区域分别编制指数。

房地产专家认为，这一走势属于政策诱导下的“非自愿式缩小居住面积”。由于对高价住宅的贷款受到限制，越来越多购房者为了在自身资金实力范围内“进江南”，选择缩小面积也要买进江南。根据“10·15”对策，在调控地区，住房抵押贷款额度被限制为：市价在15亿韩元以下的公寓最高可贷6亿韩元，15亿至25亿韩元可贷4亿韩元，25亿韩元以上则仅可贷2亿韩元。

KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 表示：“对江南的偏好依然强烈，潜在需求也很多。为了规避监管，并在贷款额度之内进入江南，刚需购房者开始把目光转向小户型公寓。”他解释称：“这一走势与其说是自发选择，不如说是被迫形成的结构性变化。”

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实际上，小户型公寓正在以刷新纪录的高价成交。瑞草区盘浦洞“THE H Banpo Ra Classe”59平方米户型于本月5日以37.5亿韩元成交，比此前9月创下的最高价36.5亿韩元高出1亿韩元。考虑到今年年初成交价还在31亿至32亿韩元区间，尚不足一年涨幅已接近6亿韩元。差不多同期，松坡区“Jamsil Els”59平方米户型也以31亿韩元成交，再次刷新历史最高价。

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NH农协银行房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 称：“由于贷款额度受限，资金实力被削弱的刚需购房者正在转而选择江南内部的小户型。”她表示：“进入江南被视为超越单纯居住功能的象征性选择，叠加一至两人家庭增加以及对优质区位的偏好，小户型公寓的受欢迎趋势短期内很可能进一步扩散。”

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