项目型REITs 28日迎来决战日…唤醒大企业“沉睡的不动产”[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 16 Nov.2025 12:58(KST)

Updated 17 Nov.2025 17:13(KST)

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税负束缚集团闲置资产
寄望项目型REITs成“出路”

预计将于本月28日施行的“项目型房地产投资信托”（项目型REITs），有望成为激活因税负问题而被束之高阁的大企业闲置资产开发的引爆点。项目型REITs是允许房地产投资信托（REITs，房地产投资公司）在既有投资·运营业务之外，直接执行开发业务的一项新制度。政府、地方自治团体和法律界也在加紧构建应对体系，房地产行业则普遍认为，开发市场的格局将因此被重塑。

以实物出资时可递延资本利得税…大企业开发诱因增强

据房地产行业16日消息，Samsung Securities研究中心另类投资组组长 Lee Gyeongja 最近在《2026年商业用房地产展望：在不确定性中演化的开发市场》报告中表示：“项目型REITs将为主要企业持有的优质地块得以开发奠定基础”，“预计因税负问题而被搁置的大企业持有地块将陆续被拿出来用于开发”。

其核心在于，当为开发目的以土地或建筑物进行实物出资时，可不必立即缴纳资本利得税，而是将纳税时间递延至处置REITs持股之时。这意味着，从企业角度看，作为初期开发成本中最大壁垒的税负得以消除，原本被套牢的土地无需承受资金压力就可以投入开发。

项目型REITs 28日迎来决战日…唤醒大企业“沉睡的不动产”[房地产AtoZ]

该组长表示：“日本主要企业资产中房地产占比为2%至5%区间”，并评价称，韩国国内企业的房地产占比偏高。Samsung Securities分析的截至去年年底为止12个主要企业集团的资产总额（以上市公司为中心的个别财务报表合计）约为2207万亿韩元，其中房地产相关资产（有形资产与投资性房地产）平均占比为13.2%（约290.36万亿韩元）。尤其是Lotte集团在约82万亿韩元总资产中，房地产相关资产约为29.756万亿韩元，占比高达41.4%，为主要集团中最高水平。

这些集团持有的房地产价值多按取得成本入账，实际价值被低估的情况不少。实际上，Lotte Shopping通过去年年底的资产重估，将房地产价值从13万亿韩元提升至34万亿韩元。该组长表示：“此前因税负压力，开发或出售都较为困难，但通过项目型REITs进行开发，可减轻资本利得税负担，并在完工后继续对相关房地产保持控制权”，“由REITs资产管理公司（资产管理公司）运营项目型REITs，完工后再由关联REITs纳入资产组合，有望产生协同效应”。也就是说，这是“以合理价格获取优质资产的机会”。

“试点交易”争夺战已打响

首尔瑞草区瑞草洞乐天七星地块位置示意图。地块面积约1.3万坪，位于靠近江南站与教大站的核心地段。瑞草区、三星证券提供

业界正严密关注制度施行后首单项目型REITs交易将花落谁家，因为率先占领市场可能决定今后的竞争力。

若能成功完成首个项目，将率先在未来有望成长至数万亿韩元规模的市场中积累业绩。这将成为此后在审批谈判、融资以及投资者募集过程中发挥作用的核心竞争力。大型建筑公司、资产管理公司以及银行系房地产金融本部已经在水面下展开竞争。

市场上普遍认为，Lotte Chilsung Beverage位于首尔瑞草区瑞草洞的物流中心用地是首单候选地之一，该地块约1.3万坪，属于核心地段。Samsung Securities表示：“今年Samsung Electronics刚以每坪2亿韩元的价格收购了紧邻该地的一块土地”，“以此为基准折算，Lotte Chilsung用地价值预计在2万亿至3万亿韩元之间”。

MDM Plus在京畿道华城市东滩新都市推进的规模约2万亿韩元的医疗健康项目，也被提及为早期适用对象候选。仅从被视为“首单交易”候选地块的项目来看，其规模就已达到万亿韩元级别，市场高度关注首笔交易将树立何种标杆。

突破“资本比率2%”项目金融投资公司局限……“开启复合开发时代”

说明通过引入项目型房地产投资信托，将原本“PFV 开发→REITs 运营”的分离结构转变为“单一体系”的流程示意图。国土交通部提供

有分析认为，项目型REITs将事实上取代已沿用20余年的项目金融投资公司（Project Financing Vehicle）架构。既有项目金融投资公司以开发、分销完成后即解散的名义公司为中心，而项目型REITs则在开发之后仍继续直接持有并运营资产，对租金收益和资产增值进行中长期管理。其宗旨在于，通过支持REITs优先开发并纳入优质资产，实现开发环节本身也能够创造收益。

既有项目金融投资公司资本比率普遍仅为2%左右，而本月施行的项目型REITs则要求比现行标准高出10倍至20倍的资本金。金融当局也一直为推动项目融资市场创新而持续推进“提高项目融资资本比率”政策。该组长表示：“项目型REITs与这一政策方向相契合，有望成为从单一资产开发迈向大规模复合开发的催化剂”。

项目型REITs由于资本要求提高，将获得多种税制优惠。从持有房地产阶段起税负就大幅减轻。首先，在土地部分财产税方面，与项目金融投资公司适用0.2%至0.4%的单独合并课税不同，项目型REITs适用更为有利的0.2%单一税率分离课税。若登记为公开募集REITs，则可免征综合房地产税。与既有项目金融投资公司需缴纳0.5%至0.7%综合房地产税相比，这一优惠幅度相当可观。公开募集REITs在取得税方面，相较一般项目金融投资公司适用的4.6%税率，最高可减免50%。此外，与以往为开展业务必须获得国土交通部“营业许可”不同，项目型REITs仅凭“设立申报”即可快速启动项目。通常需时1年6个月的许可期限有望大幅缩短。

律师事务所全面押注“项目型REITs”商机……国土交通部：“正研究追加激励措施”

在项目型REITs制度即将施行之际，法律界也在紧锣密鼓地行动。主要律师事务所纷纷新设专门任务小组，并引进重量级专家，着手准备抢占市场先机。

律师事务所Yulchon以曾任Woori Investment & Securities支行行长、韩国REITs协会首任秘书长的顾问 Park Byeongtae 为核心，进行应对筹备。律师事务所Gwangjang今年聘请了曾任国土交通部第一次官的前次官 Park Seonho 担任顾问，并以Park顾问为首成立了“项目型REITs综合支援团队”。律师事务所Jipyong则成立了“项目型REITs综合支援中心”，并引进了曾任Korea Real Estate Board REITs审查部长的专业委员 Kim Hyeongjun。律师事务所Sejong同样组建了项目型REITs任务小组，加入市场应对行列。

政府也在加快步伐，推动制度落地。国土交通部不动产投资制度课长 Kim Seungbeom 近日在由Seoul Real Estate Forum主办的研讨会上表示：“除税收递延优惠外，还在与地方自治团体共同研究，从开发到运营的全阶段提供追加激励措施的方案”。