“新房太贵” 首尔房价由20年以上“老旧小区”和10年内“次新房”拉动[房地产AtoZ]

今年首尔公寓价格的上涨势头，主要由房龄超过20年的“老旧小区”和房龄5~10年的“准新房”所带动。房龄在5年以下的新房则是唯一涨幅收窄的类别，从涨幅第一跌落至下位圈。分析认为，在对高企的预售价格负担加重、而对重建的期待升温的背景下，购房需求发生了转移。

狎鸥亭现代公寓。 金贤敏 记者提供

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根据13日韩国不动产院公布的“按房龄划分的公寓买卖价格指数（按周）”，对今年42周累计变动率（第1周至本月第1周）进行测算结果显示，首尔公寓中按房龄划分涨幅最高的是房龄5年以上~10年以下，涨幅为8.31%。其次是房龄20年以上，上涨7.40%，位居第二。其后依次为房龄10年以上~15年以下（6.58%）、5年以下（6.44%）、15年以上~20年以下（5.71%）。韩国不动产院按房龄将公寓划分为五个组别进行统计。首尔则按东南、西南、东北、西北、都心五大区域分别统计。

与一年前相比，“主导权更替”现象十分明显。房龄5年以下的新房在去年同期以7.28%的涨幅位居第一。今年其涨幅减少0.84个百分点，在统计的5个房龄组中跌至第4位。今年涨幅缩小的只有5年以下这一组。相反，房龄20年以上的老旧小区从去年的上涨3.67%扩大到今年的7.40%，涨幅扩大了3.73个百分点。房龄5年以上~10年以下也从去年的5.64%扩大到今年的8.31%，增加了2.67个百分点。房龄10年以上~15年以下和15年以上~20年以下的涨幅也均提高了约1~2个百分点。

房龄5年以上~10年以下的“准新房”涨幅最高，被解读为受“高预售价格”带来的负担所致。根据住房城市保障公社（HUG）数据，截至今年9月，首尔民营公寓每3.3平方米的平均预售价格为4547万韩元。每3.3平方米的预售价格在2023年9月为3200万韩元，去年9月为4424万韩元，持续上涨。与两年前相比，上涨了42%。

Woori银行不动产研究实验室室长 Ham Youngjin 表示：“由于新建公寓的预售价格扶摇直上，感受到价格阻力的需求者放弃购买新房，转而选择居住条件已经相当完善的5~10年房龄准新房，作为更为合理的‘次优选择’”，“这正是准新房在整个首尔录得最高涨幅的背景所在。”

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与准新房一道引领市场的另一支柱，是房龄20年以上的老旧公寓。尤其在重建项目高度集中的东南圈（江南、瑞草、松坡、江东），房龄20年以上公寓在首尔所有地区、所有房龄中涨幅居首，达到15.30%。这一涨幅不仅超过房龄20年以上公寓在首尔全市的平均涨幅（7.40%），也高于同一东南圈内房龄5年以下（8.81%）以及5年以上~10年以下（10.21%）等所有组别。与去年同期涨幅6.73%相比，高出8.57个百分点。

在西南圈（阳川、江西、九老、衿川、永登浦、铜雀、冠岳），房龄20年以上公寓也压过该区域内所有其他房龄组别，录得最高涨幅6.78%。在西北圈（恩平、西大门、麻浦）和东北圈（城东、广津、东大门、中浪、城北、江北、道峰、芦原），房龄5年以上~10年以下的公寓分别以9.71%、8.78%的涨幅位居首位。都心圈（钟路、中区、龙山）则是房龄10年以上~15年以下的公寓以8.37%的涨幅排名第一。

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KB国民银行不动产首席专业委员 Park Wongap 表示：“像狎鸥亭、木洞、汝矣岛等大型项目地块开始进入施工单位招标阶段，项目进展开始变得可见，这一影响很大”，“安全诊断放宽等政府接连释放的监管放松信号，也刺激了老旧小区的期待心理。”他还表示：“由于预定重建的公寓正主导房价上涨，政府很难轻易着手调整重建超额收益回收制度。”

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