“安全利润就有数亿韩元”……接连爆火的乐透认购，大势小区“福井站Epitte”

by Choi Bongseok

Published 12 Nov.2025 13:46(KST)

-“一套优质房”受追捧认购市场两极分化…兼具安全性与未来价值的“彩票小区”走红
-数亿韩元以上安全利润且无更严贷款监管适用…“Bokjeong-yeok Epit”强势上位

被称为“乐透盘”的分销小区正在成为吸纳认购资金的“黑洞”，其共同特点是能够确保数亿韩元以上的安全利润空间。在政府政策基调等因素叠加、市场不确定性加剧的背景下，认购两极化现象不断加深，需求者纷纷涌向既具安全性又兼顾未来价值的小区，被普遍如此解读。

事实上，今年以来，在首都圈分销小区中，形成一顺位认购竞争率最前列的△Otier Fore（688.13比1）△蚕室 L’le El（631.6比1）△Hillstate Isuyeok Central（326.74比1）△Raemian One Perla（151.62比1）△The H Adelstar（52.3比1）等项目，都有一个共同点，即分销价格比周边市价便宜数亿韩元以上，凸显出价格优势。

这也是本月陆续推出的首尔江南生活圈“乐透小区”分销备受关注的原因。因为这些项目在区位与产品竞争力之外，还具备分销价竞争力，被视为有望刷新当地认购竞争率纪录的小区，备受瞩目。

代表性项目包括位于江南区与松坡区交界门户位置、实行分销价上限制度的小区“Bokjeong Station Epit”，以及坐落于盘浦洞的“Raemian Trini One”、瑞草洞的“Arc Road Seocho”等。考虑到周边市价，上述项目均可确保数亿韩元以上的安全利润空间。尤其是其中的Bokjeong Station Epit，预计分销价在15亿韩元以下，因此有望不适用强化后的住房抵押贷款监管，令需求者关注度大幅提升。

根据上月发布的“10·15房地产对策”，目前市价在15亿韩元以下的住房，住房抵押贷款最高可贷6亿韩元。但15亿至25亿韩元以下的住房，贷款上限仅为4亿韩元，25亿韩元以上则仅为2亿韩元，贷款额度受到大幅限制。

业界表示，本月即将开盘的“Bokjeong Station Epit”，其每3.3平方米分销价预计将被定在平均约3600万韩元水平。由于适用分销价上限制度，折算为专用面积84平方米，价格约为12亿至13亿韩元。考虑到附近慰礼新都市“Wirye Central Xi”专用84平方米在上月以19.5亿韩元成交，约可确保5亿韩元以上的安全利润空间。

一位房地产专家表示：“在所谓乐透小区当中，分销价按国民标准户型计算超过25亿韩元的江南地区分销小区，由于住房抵押贷款额度被限制在2亿韩元，事实上只有持有接近30亿韩元现金的富裕人群才能参与认购”，“而Bokjeong Station Epit之所以被视为真正的乐透小区，并受到中产阶层以上广泛青睐，正是因为各阶层都有能力参与认购。”

另一方面，“Bokjeong Station Epit”是Seongnam Bokjeong 1 PFV株式会社将于11月在城南Bokjeong1公共住房区（以下简称Bokjeong1地区）B1地块推出的民间分销小区。项目由地上最高20层、地下2层、共6栋组成，仅规划市场偏好的专用84平方米一种户型，总计315户，由HL D&I Halla负责施工。

“Bokjeong Station Epit”所在的Bokjeong1地区，是在京畿道城南市寿井区Bokjeong洞及Changok洞一带、占地面积约57万平方米的土地上，投入约1.3万亿韩元总项目费用，打造约4000户住宅小区以及办公与商业设施等的公共住房区。该地紧邻首尔江南圈，靠近慰礼新都市，可共享其既有基础设施，同时前往首尔及首都圈各地的可达性优越，被视为一大优势。

尤其是以未来将升级为“三线换乘站”的Bokjeong站为中心，Bokjeong1地区一带接连迎来大规模开发利好，备受期待。自预计明年下半年开通的慰礼线有轨电车开始，Hyundai Engineering & Construction财团宣布将投入约10万亿韩元总项目费用的“Bokjeong站周边开发”项目、“Bokjeong站换乘中心”综合开发、“Posco Global Center（暂称）”等多个项目正在推进。

“Bokjeong Station Epit”在Bokjeong1地区内也是距离Bokjeong站最近的小区，凭借被称作“紧邻江南的站区”这一优越的江南可达性脱颖而出。通过首尔地铁8号线，一站即可到达松坡区长地站，11分钟可抵达蚕室；通过水仁盆唐线，一站即可到达江南区水西站，约10分钟即可往返宣陵站。

周边广域交通网络也十分完善。除东部干线公路、首都圈第一循环高速公路外，宪陵路、城南大道、松坡大道等近在咫尺，区域内外出行便捷，通勤至江南、板桥、蚕室等主要商务区的条件备受好评。

教育与生活环境同样优越。小区前方有首尔国际学校，附近还分布有Bokjeong小学、预计于2026年3月开校的Wirye Haesol小学、Changseong中学、Seongnam女子中学、Taepyeong中学、Bokjeong高中等。作为与江南圈相接的门户区位，且靠近慰礼新都市，可便捷利用江南与慰礼的补习班集中区，以及会展中心COEX、三星首尔医院、Starfield Wirye等高水平文化与生活基础设施。