买房计算更复杂了…需核查认购记录和资金规划[实战理财]

在“10·15房地产对策”出台后曾一度平静的公寓认购供应，从本月起将正式大量入市。随着首尔和京畿部分地区被划入高强度调控区域，认购条件进一步收紧。与过去相比，投机性需求被大幅剔除，从“刚需购房族”的立场来看，中签概率预计将相应提高。

不过，由于一顺位资格被强化、贷款能力大幅下降，购房者需要先仔细核对以往的认购记录，并精细制定资金计划后再入市。在首都圈非调控地区，资金筹措能力相对改善，部分已开始受理认购的楼盘竞争率走高，显示出市场关注度集中的迹象。

根据12日市场调查机构Zigbang统计资料，本月全国公寓预售供应量为3万6642户，预计比去年同期增加24%。其中约四分之三集中在首都圈。在首都圈本月已预售或将要预售的29个楼盘中，有7个楼盘（8784户）位于调控地区，22个楼盘（1万8247户）位于非调控地区，呈现出在相对限制较少的区域交易更为活跃的格局。

从首尔南山眺望的公寓。联合新闻提供

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根据上月政府发布的住宅市场稳定化对策，首尔全境以及京畿12个地区（果川、光明、水原灵通区·长安区·八达区、城南盆唐区·寿井区·中院区、安养东安区、龙仁水枝区、义王、河南）被划为调控地区（调整对象地区及投机过热区）。原有的江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）和龙山区维持不变，其余地区的认购制度则明显趋严。首先，要取得一顺位认购资格，必须在加入住房认购账户满2年且为户主。夫妻的情况下，只能由一名户主申请。如果在过去5年内家庭成员中有人中签过，也不得申请认购。另有条件规定，居住满2年以上者享有优先供应权。

民营公寓积分制适用比例也有所提高。专用面积60平方米及以下的，积分制比例为40%；60至85平方米为70%；超过85平方米则为80%。这与非调控地区“85平方米及以下积分制40%、超过85平方米全部采用抽签”的规则不同。在抽签供应的房源中，75%优先分配给无房者，25%优先分配给一套房持有者。中签后也将适用3年的转售限制（地方为1年）。再次中签限制期限为10年，对不合格中签者的再次中签限制也为1年。

贷款条件也相当紧张。此前在“9·7供应对策”中，调控地区的住房抵押贷款比率（LTV）已从70%下调至40%，此次立即开始适用。若名下已有住房，LTV为0%，完全无法获得住房抵押贷款。首次购房的情况下，最高可贷至房价的70%。对住房抵押贷款额度600亿韩元上限的规定，不适用于中期付款贷款，但在入住前后转换为尾款贷款时则适用。住房抵押贷款额度是根据市价而非预售价来确定。由于预售公寓尾款贷款通常参考周边小区价格，购房者需提前预估市价后再决定是否认购。若市价在15亿韩元以下，最高可贷6亿韩元；超过15亿韩元则最高4亿韩元；超过25亿韩元则最高仅能贷2亿韩元。

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在非调控地区，适用取得税基本税率（1%至3%），住房抵押贷款比率（LTV）最高可达70%。与调控地区相比，资金筹措压力相对较小。家庭成员也可以申请认购，一顺位资格只需加入认购账户满12个月即可获得。

以各类广域交通网已经建成或有望逐步改善的非调控地区为中心，认购关注度持续保持在较高水平。金浦因金浦金线、地铁5号线延长线（推进中）等交通条件已改善或有较大改善预期，成为代表性地区。去年预售的金浦北边 Wooreen Parkliv、汉江 Sujain Ofcent 等大型小区早早实现了100%签约。

上月开始受理认购的金浦丰舞 Hoban Summit，平均认购竞争率为7.3比1（以一顺位为准，下同）；丰舞站 Prugio The Mark 则录得17.4比1的竞争率。根据市场调查机构 RealToday 的数据，今年内京畿地区非调控区域将有4个楼盘、约5000户，仁川将有3个楼盘、约4900户即将预售。房地产信息公司 Real Estate Info 研究组组长 Kwon Il 表示：“由于首尔内部供应不足这一结构性问题在短期内难以缓解，依托交通网改善而形成的‘首尔扩张圈’将继续吸引需求，‘虹吸效应’在一段时间内仍将持续。”

随着预售价上涨，实行价格上限制度的楼盘仍备受关注。根据住宅城市保障公社统计，截至今年9月底，全国民营公寓每3.3平方米平均预售价为1948万韩元，比去年同期上涨3.77%。首尔为4547万韩元，同期上涨2.96%；以首都圈为基准为2876万韩元，上涨3.18%。京畿始兴（Siheung Geomo Elga Rosebiang）、水原塘水地区（Seosuwon Epit Centralmark）、仁川检丹新城（Geomdan Lake Park Station Paragon Metropark）等部分实施预售价上限制度的楼盘，计划在年内启动预售。

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Zigbang大数据实验室室长 Kim Eunsun 表示：“市场对新建公寓的偏好依旧强烈，但由于调控地区扩大、金融监管趋严，认购门槛不断提高，市场将逐步重组为以资金实力较强的购房者为中心的格局。资金压力较大的购房者，则会转向条件相对宽松的地区，或通过调整价格、面积等因素，选择替代性房源，整个市场的供需正在寻找新的平衡点。”

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