[房产理财]在土地交易许可区成交前必须确认的要点

近期，以首尔为首的京畿主要地区被指定为土地交易许可区域（简称“土许区域”）。政府意在切断投机性需求，确立以实际居住需求者为中心的交易秩序，这一意图非常明确，但眼下市场却出现了挂牌量骤减、交易断崖等混乱氛围。

一旦纳入该制度，在许可区域内进行超过一定面积的土地交易时，必须取得管辖地方自治团体的许可，并按照获批目的履行2年以上自住等直接利用义务。该制度并非单纯限制交易，而是通过制度性装置阻断以投机为目的的交易，保护真正的实际需求者。不过，由于根据交易标的或交易方式的不同存在容易混淆之处，因此在土许区域内进行交易前，必须确认若干关键标准。

27日，据发布数据，自2013年相关统计公布以来，首尔麻浦区和城东区公寓价格涨幅创下最大纪录。由于市场普遍预期首尔公寓价格将继续上涨，分析认为涨势在短期内仍将延续。照片为从首尔南山眺望的首尔市内公寓小区全景。2025.06.27 记者 Yoon Dongju

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土地交易许可的适用范围原则上限于有偿合同。也就是说，如纯粹赠与这类没有资金往来的无偿交易，不属于许可对象。然而，在“附负担赠与”的情况下，如果受赠人同时承接赠与人此前取得的住房抵押贷款或租赁保证金等债务，情况就不同了。此时，受让的债务金额被视为对价（有偿），从而纳入许可对象。结果是，附负担赠与存在被用于规避监管进行变相赠与的可能，因此将接受包括实际居住条件在内的严格审查。

需要取得许可的面积标准会因用途区域不同而异。在被认为存在投机忧虑的地区，适用如居住区超过6平方米等更为严格的标准。此时关键在于，以该住房所拥有的土地份额（土地权份额）为基准来判断是否需要许可，而不是以建筑的总建筑面积为准。即便是同一面积段的公寓，如果土地份额较大，也可能需要取得许可。原则上，若办公公寓的土地份额面积超过许可基准面积（如商业区20平方米等），也必须取得土地交易许可。

但根据近期“10·15对策”指定土许区域时的规定，适用对象仅限于公寓以及包括公寓在内的联排、多户住宅，因此办公公寓或商铺建筑等仍可像以往一样自由交易。

若夫妻或家人等同一家庭构成员分别取得共有份额时，将取得的全部共有份额面积合并后，判断是否达到许可面积标准。取得许可并购入住房后，自登记之日起产生2年的实际居住义务。为防止通过延长尾款支付日来变相延后实际居住义务，规定必须自许可日之日起4个月内开始实际居住。在这里，实际居住义务不仅适用于登记权利人本人，也适用于整个家庭。

因此，如果是夫妻共同登记，两人都必须将户籍迁入该地址并实际居住。若只有一方居住，或子女居住在其他地方，则可能被认定为违规。像这样，土许区域内的大部分公寓以及联排、多户住宅在交易前都需要取得许可，但也存在例外情形。典型情形包括：认购取得的新建公寓、通过拍卖竞得的房产、重建组合（业主联合体）保留地的出售等。不过，即便在这些情况下，此后发生的二次交易一律纳入土地交易许可对象。

土许区域制度旨在追问交易目的，明确投机与实际需求之间的界限。在复杂的监管之中，最重要的是判断力。当前，这些区域不仅被指定为土许区域，同时也被划为调整对象地区、投机过热地区，因此有必要详细比对各类适用制度，并在分别适用的信贷强化标准之内，确认自己是否能够明确说明资金来源，再决定是否进行交易。

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