“卖得太凶了”身价暴涨…楼市调控下受益的地方[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 04 Nov.2025 07:00(KST)

Updated 04 Nov.2025 16:27(KST)

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首尔公寓式办公楼价格指数连续9个月上涨，10月涨幅创今年新高
10月成交量环比增长11%，调控后成交占比达70%
中高价房（3亿以上）占比43%创年内最高：“公寓替代需求涌入”
租金收益率达4.82%，受月租需求带动已连续38个月上升
明年入住房源约1400套陷入“供应悬崖”：“追涨买入需谨慎”

在“10·15房地产对策”出台后，首尔公寓市场急速冰封，与处于监管死角的办公型公寓（Officetel）市场形成鲜明对比，后者正享受反向利好。在既有租赁投资需求的基础上，又叠加了自住需求，作为投资去处和公寓替代品而备受关注。

专有面积102平方米的阳川区 J Worldville 公寓在短短四个月内上涨了1.3亿韩元。地地拍卖提供。

根据4日国土交通部实价公开系统的数据，上个月首尔办公型公寓成交量共937套，较前一个月（844套）增加11.1%。与去年同期（857套）相比，成交也有所增加。今年下半年办公型公寓成交量从7月的996套，8月和9月连续两个月停留在844套后，于上月出现反弹。考虑到实价申报期限（自签约日起30日内），实际成交量预计将接近1000套。

据KB房地产统计，上个月首尔办公型公寓买卖价格指数为124.57，较上年同月上涨0.91%。这是今年以来单月最大涨幅，且已接近历史高点——2022年10月的125.85。同时，这也是连续第9个月上涨。同月平均成交单价为3亿418万韩元，几乎追平3年前高点（3亿548万韩元）。

“10·15对策”出台后，办公型公寓愈发“抢手”。上月937笔成交中，有663笔（70.7%）是在对策公布次日16日之后达成的。同月1日至15日期间成交仅为274笔。对策出台后，成交几乎翻倍。相反，公寓在对策出台前15天成交4939套，但此后15天仅成交1189套，骤减76%。公寓整体成交量也从9月的8870套降至10月的6128套，减少31%。

是否适用监管，成为不同住房类型成交走势的分水岭。办公型公寓在建筑法上被归类为“准住宅”，大部分不受适用于公寓等住宅的各类监管约束。办公型公寓不在土地交易许可区的限制范围内，也没有实际居住或迁入登记义务。贷款方面，抵押贷款成数（贷款价值比，LTV）仍维持在70%，也不适用“6·27对策”或“10·15对策”中强化的贷款限额限制。持有办公型公寓，在申请公寓认购时仍可保持无房资格，这一点对自住需求者也颇具吸引力。

Shinhan Premier Pathfinder专职委员Yang Jiyoung表示：“公寓贷款受限后，年轻一代在考虑职住接近的情况下，明显转而选择办公型公寓作为自住替代品。受全租欺诈事件影响，月租需求增加，带动租金收益率上升，投资需求也再度回流。”实际数据显示，10月首尔办公型公寓平均租金收益率为4.82%（以KB统计为准），已连续38个月上升。

不仅投资需求，自住需求的流入也十分明显。上月成交价格在3亿韩元以上的中高价办公型公寓占比为42.9%，创下今年以来单月最高水平。9月为31.2%，1月至10月累计平均为34.2%。Woori银行房地产研究实验室室长Ham Youngjin解释称：“3亿韩元以下的成交多以获取租金收益为目的，而3亿韩元以上则可以视为公寓替代性需求开始大规模流入的分界线。”

在部分单体项目中，成交单价新高也接连出现。阳川区“J Worldville”专用面积102平方米的户型，上月以13亿韩元成交，较6月创下的前一最高价（11亿7000万韩元）高出1亿3000万韩元。江西区“希尔斯泰特 Eco 麻谷站”专用面积42平方米户型，在对策出台后有两套连续以4亿5000万韩元成交，时隔6年刷新了2019年创下的原纪录（4亿3300万韩元）。

在需求增加的同时，供应却在快速减少。根据房地产R114数据，首尔办公型公寓入住房源预计今年为4456套，明年为1417套，与过去10年每年平均约1.7万套的水平相比明显偏低。

专家认为，短期内资金向办公型公寓流动的趋势可能会持续，但也建议在追涨买入时保持谨慎。NH农协银行房地产首席专职委员Kim Hyosun指出：“办公型公寓在结构上存在几乎无法进行重建、再开发，且变现能力较弱等局限。如果地段条件不佳，未来很难期待明显的价格差益。”实验室室长Ham Youngjin也强调：“目前是为了规避监管而使需求集中于缝隙市场的暂时性现象。公寓仍是居住市场的中心这一点并未改变，因此应当避免盲目购入。”