“再不买就永远买不起了，好怕房价继续涨”……年轻人贷款上车首套首尔房[房地产AtoZ]

by Lee Jungyun

Published 31 Oct.2025 10:54(KST)

Updated 31 Oct.2025 18:01(KST)

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首次购房免受LTV监管
贷款额度更高有利于买房
房价上涨与未来监管忧虑刺激购房需求

首尔某公寓小区景象。联合新闻提供

“10·15对策”出台后，在首尔购房的无房家庭有所增加。政府以稳定房价为名，将首尔全境和京畿主要地区层层纳入调控，但由于不安情绪扩散，担心“房价可能进一步上涨”，选择买房的人反而增多。尤其是此次调控中，生平首次购房者被排除在外，舆论认为，如果今后房价继续上涨，他们也可能被纳入调控对象，这种担忧被分析为转化为购房心理。

31日，据法院登记情报广场统计，自“10·15对策”将首尔指定为调整对象地区和投机过热地区、并于16日开始正式实施调控以来，截至29日，在购买集合建筑（办公楼公寓、公寓、联排住宅、多户住宅等）的人当中，生平首次购房者占比为32.8%。这一比例较调控实施前本月1日至15日的31.1%高出1.8个百分点，也比上月的32.3%高出0.5个百分点。

数据显示，首次在首尔购房的人大多为青年群体。30多岁占比达52.1%，超过一半。由于结婚等原因存在自有住房需求，但积蓄不足，只能通过生平首次购房贷款来筹措资金、进而买房。其后依次为40多岁（20.1%）、20多岁（11.9%）、50多岁（9.3%）。

无房家庭购入住房增加，被认为与“趁进一步上涨前先买下”的心理有关。根据韩国不动产院前一日公布的资料，截至本月27日，首尔公寓买卖价格较前一周上涨0.50%，已连续38周上涨，25个自治区全部出现涨价。尤其是本届政府在推出强力调控的同时，仅在生平首次购房情况下维持原有的住房抵押贷款比率（LTV）70%不变，这使得市场上愈发担心在下一轮调控中连这一通道也会被堵死。

“再不买就永远买不起了，好怕房价继续涨”……年轻人贷款上车首套首尔房[房地产AtoZ]

事实上，无房家庭中购房者的占比在李在明政府上台后一直呈下降趋势。6月曾达到36.1%，但在收紧贷款的“6·27对策”实施后的7月降至35.9%，8月进一步降至34.6%。在房价急剧上涨的背景下，政府接连推出房地产对策，观望情绪随之加重。

与非生平首次购房者相比，生平首次购房者贷款额度更高，也被视为其能够买房的一大原因。无房家庭在“10·15对策”后，调控地区的住房抵押贷款比率从原先的70%降至40%，而已有住房者则完全无法获得贷款。相较之下，生平首次购房者仍沿用既有条件，因此在与其他借款人竞争贷款额度和购房时处于有利位置。

大多数生平首次购房者是资本金相对不足的30多岁青年层，因此在房价相对较低的地区成交量更大。此外，只有购买价格在15亿韩元以下的住房，才能借到住房抵押贷款最高限额6亿韩元，并享受LTV 70%的优势。本月16日至29日，首尔各自治区中生平首次购房者最多的依次为江西区（134人）、芦原区（115人）、东大门区（112人）、恩平区（108人）。

NH农协银行不动产首席专家委员Kim Hyoseon表示：“目前决定是否购房的关键因素，不是利息高低，而是能贷到多少，因此LTV 70%具有重要意义。加之利率相对稳定，能够适用放宽后（LTV）标准的生平首次购房，在实现自有住房方面是一种有利策略。”