“即便押金上涨也要续住”……首尔公寓续租量首次超过新签[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 28 Oct.2025 07:56(KST)

Updated 29 Oct.2025 07:09(KST)

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토지거래허가区首周续约占比50.2%：“选择长期居住的租客增多了”
首尔全租房源一年锐减22%…押金动辄上亿韩元飙升
七成续约合同上调押金…租金上调请求权“谨慎使用”
全租不稳→买卖火种？“市场或因小刺激而大幅波动”
执政党：“3+3+3租赁法？不予考虑”…划清与争议界限

自本月20日土地交易许可区（以下简称“土许区”）全面扩大以来，放弃搬家的首尔全租·月租承租人明显增加。对策发布后全租·月租房源大幅减少，选择“续约”的人比签“新约”的人更多。续约合同增加又进一步导致房源减少，预计将推高全租和月租价格。有观点认为，这可能会成为今后房价上涨的又一原因。

全租房源急剧减少，合同“续签”比例已超过一半。照片摄于上月26日诺院区水落山站附近的一家房产中介。联合新闻提供

据国土交通部实价交易系统统计，本月20日至26日期间，首尔公寓全租·月租交易共1949件，其中新签合同971件（49.8%），续约合同978件（50.2%）。虽然只是为期一周的统计，却显示市场心理发生了急剧变化。以今年各月为基准，续约占比从未超过一半。1～9月平均为新签合同58.6%，续约合同41.4%。

续约交易占比激增，被视为“10·15对策”后续冲击的结果。自本月20日起首尔全境被划为土许区，即便买了房，也有两年时间无法对外出租。在此前“6·27对策”中，规定在首都圈办理住房抵押贷款时，6个月内必须迁入，已导致出租供应收缩，这次又出台了几乎“斩断”全租房源的政策。

事实上，截至本月27日，首尔公寓全租挂牌量为2万4486套，较一年前同期的3万1472套减少22.2%。KB不动产的首尔公寓全租供需指数为157.7（以27日为准），创历史新高。该指数以全租需求与供应量之比来表示，数值越高于100，意味着寻找全租房的人越多。

在这种情况下，即便提高押金，“先暂时安顿下来”的氛围正在扩散。在续约合同中，对未使用合同续约请求权的600件进行分析发现，上调押金的有424件（70.7%），所占比例最高；押金不变的为150件（25.0%），下调的仅26件（4.3%）。

通过“10·15对策”被新指定为土许区的地区，全租保证金动辄上涨数亿韩元的案例接连出现。以城东区“Trimage”专用面积84㎡为代表，其全租价格从原先的15亿5000万韩元上涨3亿韩元至18亿5000万韩元成交。江东区“高德Gracium”专用84㎡（全租8亿1000万韩元→10亿1000万韩元）、江西区“雨装山Hillstate”专用84㎡（全租5亿韩元→7亿韩元）、麻浦区“孔德Park Xi”专用84㎡（全租9亿8000万韩元→11亿7000万韩元）等小区的全租保证金，也在两年间上涨了将近2亿韩元。

续约增多并不意味着合同续约请求权的使用增加。在同一期间的978件续约合同中，请求权行使比例为38.7%（378件），较9月的52.9%以及1～9月平均的50.1%大幅下降。合同续约请求权是通过2020年“租赁关系两法”引入的制度，行使该权利时，租金涨幅被限制在约5%以内。对此，Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin分析称：“续约请求权的占比反而下降，反映出一种心理——‘这个权利一生只能用一次，现在用太可惜，2年后全租和月租价格会涨得更多’。”

专家们关注，全租·月租市场的不稳定有可能蔓延至买卖市场。国土研究院今年5月曾发布研究结果称，全租价格每上涨1%，住房买卖价格就会上涨0.65%。KB国民银行不动产首席专家委员Park Wongap表示：“在全租·月租极度稀缺、房源无法顺畅流通的情况下，即便是小刺激也会令全租价格剧烈波动。如果全租不稳定状态长期化，可能会出现火种蔓延至买卖价格的连锁效应。”他还表示：“在监管趋严时，买房需求并不会消失，而是转而‘藏身’于全租市场。由于全租发挥着某种‘避风港’的作用，今后根据市场情况，这部分需求随时可能重新回流到买卖市场。”

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另一方面，围绕“3+3+3”租赁保护法修正案（最长保障9年居住）引发的争议，执政党划清界限称“从未进行过审议”。该修正案拟将现行2年的租赁合同期限延长至3年，并将续约请求权使用次数从原来的1次增至2次，从而最多可维持9年的合同期限。近期，社会民主党代表Han Changmin作为提案代表提交了修正案，多名共同民主党议员以共同提案人身份参与，引发强烈反弹，舆论认为这将“加速全租房源急剧减少”。