利好叠加楼市监管反向利好…外地人在蔚山买房激增[房地产AtoZ]

by Lee Jungyun

Published 28 Oct.2025 08:10(KST)

乌山购房者外地人接近50%激增
“北极航线”釜山也增长31.7%

釜山海云台区和水营区一带的公寓。韩联社供图

在地方房地产低迷加剧的背景下，在蔚山购房的外地人数量大幅增加。分析认为，这是受住房供给不足以及以强化韩国与美国造船合作为旗号的美国“MASGA（Make American Shipbuilding Great Again，美国造船业再次伟大）项目”等利好因素带动的投资需求所致。随着10·15之后监管主要集中在首都圈，有观点认为蔚山等地有望获得“反射利益”。

根据28日法院登记信息广场的数据，上个月在蔚山购买集合建筑物（办公酒店、公寓、联立住宅、多户住宅等）的外地人有245人。与前一个月的164人相比增加了49.4%。与今年年初的206人相比也增长了18.9%。

随着蔚山公寓价格呈上行趋势，外地人的买入力度随之增强。韩国房地产院资料显示，截至本月20日，今年蔚山公寓累计买卖价格变动率为0.75%。这与地方整体变动率为－1.30%形成鲜明对比。即便与首都圈的京畿道累计变动率0.37%相比，蔚山的涨幅也更高。

蔚山近期因MASGA项目而更加受到关注。市场普遍期待，该项目将带动造船企业密集的蔚山地区经济复苏。将生产基地设在蔚山的HD现代重工业与HD现代尾浦造船也为积极应对MASGA项目，决定实施合并。

住房供应减少也在产生影响。预计到2028年，蔚山计划入住房源每年约为3800～4700户，这一水平低于适当需求量6000户。

另一方面，拥有海洋水产部及航运企业迁入、北极航线开发项目等利好因素的釜山，也正受到外地人的关注。上个月购买釜山住房的外地人为856人，较前一个月增加31.7%。截至本月13日，釜山公寓价格上涨0.03%，终结了持续3年4个月的跌势。海云台区、水营区、东莱区等主要优质区域率先上行并作出反应。

相反，以世宗市为代表的地区则出现外地人减少的情况。大选期间，因总统办公室迁移等利好，交易量曾增加、价格也有所上涨。位于世宗的集合建筑物在今年5月被外地人购入的数量达到495人，但随着相关政策动力逐渐消退，上个月降至166人，急减66.5%。

专家表示，近期政府以首都圈为中心指定土地交易许可区之后，具备利好因素的地方城市可能会出现“反射利益”。新韩银行不动产投资咨询中心团队长Kwon Youngseon表示：“在地方中，广域市级别的主要城市既有一定需求，也具备产业基础，仍存在上涨空间。人们一方面认为地方房地产价格处于低位，另一方面又不受监管限制，因此可能会产生将这些地区作为投资目的地加以考虑的需求。”