再次抬头的持有税上调论…是“市场安全阀”还是“税收利刃”
资本利得税减免是否延长成变数
“应从结构性视角而非政治角度切入”
政府发布“10·15房地产对策”仅一周多，关于提高持有税的讨论再次浮出水面。随着总统办公室政策室长Kim Yongbeom和副总理兼企划财政部部长Koo Yooncheol先后提及有必要强化持有税，引发关注。企划财政部虽就Koo副总理“美国持有税是1%”的发言澄清称“并非官方立场”，但房地产市场上，关于政府可能把税制改革方案作为下一张抑制需求的政策牌打出的预期正在扩散。
Koo副总理提出的“应能负担”原则，旨在按照纳税能力进行课税，被解读为通过提高持有税、降低转让所得税，来同时实现税制公平与市场流动性的构想。强化持有税可以在多套房持有者的税负不断累积的过程中，抑制以短期差价为目标的投机性需求，但同时也不可避免地引发争议，因为这不仅会增加资产阶层的负担，也会给退休高龄群体或唯一住房的刚性需求者带来压力。有观点担忧，若收入减少而持有税却大幅上涨，对于现金流紧张的家庭来说，可能会形成所谓的“税收炸弹”。
◆持有税，既是市场稳定的核心手段也是争论焦点＝持有税是指在拥有房地产期间每年征收的税金，由财产税和综合不动产税构成。它不仅是单纯的财政收入来源，还被评价为抑制房地产市场过热、提高税收公平性的核心政策工具。目前韩国住宅持有税的实际税率约为房价的0.16%至0.20%。以首尔瑞草区盘浦洞“Raemian One Bailey”专用面积84平方米（约34坪）中高层住宅为例，截至今年6月，其公布价格为37.49亿韩元，持有税约1803万韩元，相当于实成交价的0.32%。阿峴洞“Mapo Raemian Prugio”的公布价格为13.18亿韩元，持有税为231万韩元（其中综合不动产税22万韩元），相当于实成交价的0.19%。
对于持有税负担水平，观点分歧明显。认为持有税偏高的一方，以经济规模为基准考察持有税税收占比；认为持有税偏低的一方，则以相对于实际成交价的税率为基准。韩国地方税研究院认为，韩国的持有税负担已高于经济合作与发展组织（OECD）平均水平。根据高级研究员Shin Mijeong去年发布的报告，截至2022年，韩国房地产持有税占国内生产总值（GDP）的比重为1.23%，占税收总收入的比重为5.15%，高于OECD平均水平（分别为0.97%、3.75%）。Shin研究员表示：“相对于民间房地产资产的实际税率虽被评价为偏低，但这可能是国内资产价值被高估的结果”，“随着公布价格现实化和综合不动产税强化，韩国的税负增幅在OECD国家中最大。”
相反，土地+自由研究所则在上月发布的报告中主张，韩国持有税实际税率仅为OECD平均水平的一半。该研究所称，截至2023年，韩国持有税实际税率为0.15%，在30个国家中排第20位，低于OECD平均水平0.33%。不过，报告也指出：“难以断言持有税上调直接带来了房价稳定”，并分析认为，供应不足、地区间需求差异、流动性等市场结构性因素才是更大的变量。
◆文在寅政府时期持有税负担增加2.8倍……也引发课税副作用忧虑＝强化持有税在历届政府中已有先例。文在寅政府执政最后一年2021年征收的持有税为10.8756万亿韩元，比2016年的3.9392万亿韩元增加了2.8倍。5年间新增税额就高达约7万亿韩元。彼时政府同时上调了持有税和转让税，但结果被评价为引发房源“锁定”现象，成为房价暴涨的导火索之一。也有分析认为，以综合不动产税为中心的过度税制强化，是导致民心流失和政权更替的因素之一。因此，政府内部也出现了需要对税制强化的节奏进行调控的声音。
另一方面，也有观点指出，以现行持有税水平，难以抑制因“只买一套优质住宅”现象而飙升的高价公寓需求。一名政府相关人士表示：“税制部门并不希望通过强化持有税来直接展现房地产对策，但在现行税制结构下，资金只能不断涌向房地产”，“有必要从公布价格对应60%的公平市价比例（课税标准）开始，分阶段恢复至正常水平。”在房地产被视为加剧资产不平衡的核心因素这一点上，也有人认为有必要强化持有税。当前结构下，高价住宅持有负担相对较低，财产税、综合不动产税等优惠集中，导致以首尔和首都圈为中心的资金“虹吸”现象日益加剧。
◆是否延长转让税重税暂缓措施备受关注＝市场上围绕持有税强化的讨论，也带动了对放宽转让所得税方案的关注。转让税是指在出售房地产时，对产生的价差征收的税种，与交易税（取得税、登记税）一道，对市场流动性产生直接影响。通俗来讲，若以5亿韩元购入住房，以8亿韩元卖出，则对3亿韩元的收益征税。严格区分的话，包含取得税等在内的交易税与转让税性质不同，但由于在房地产买卖过程中相互交织，因此常与交易税一并被提及。
政府内外普遍认为，为防止市场过热，应在强化持有税的同时，配合放宽转让税和交易税。尤其是原定于明年5月9日结束的转让税重税税率暂缓措施，是否有可能延长备受关注。因为在明年6月地方选举前夕，如若暂缓措施终止，预计因税负增加而引发舆论恶化。
转让税重税税率是为抑制多套房持有者投机行为，自2021年起实施的制度。对两套房持有者，在基本税率（6%至45%）基础上加征20个百分点；对三套及以上房持有者，则加征30个百分点。然而，随着税负急剧增加，多套房持有者选择继续持有而非抛售，由此导致房源短缺和市场扭曲加剧。此后，为引导多套房房源流入市场，政府自2022年5月起实施了为期一年的转让税重税暂时排除措施。此后又以一年为单位延长暂缓措施，目前维持至明年，使多套房持有者在不适用重税税率的情况下，按基本税率纳税。同时还提供长期持有特别扣除优惠。
◆“应从结构改革而非政治日程角度切入”＝专家指出，税制政策不应被政治或短期房地产稳定逻辑所左右。Sejong大学房地产学系教授Lim Jaeman表示：“不能从顾及政治日程或抑制房价的视角来进行税制改革”，“应从将沉淀在房地产中的流动性引导至生产性金融、创新增长的目标出发，进行结构性税制改革。”Kwangwoon大学房地产法务学系教授、韩国房地产经营学会会长Seo Jinhyung则分析称：“提高持有税难以立即转化为房源增加”，“在涨价预期高于持有税负担的情况下，只会加剧税收抵触情绪。”他接着表示：“关键在于政府是否有意愿同步下调取得税等交易相关税种，减轻市场负担。”
一名政府相关人士表示：“房地产税制改革对国民生活影响重大，有必要慎重研究”，“将通过课题研究来审慎探讨方向。”对于在明年地方选举前夕是否会延长暂缓措施，他补充称：“如果维持放宽交易税的基调，延长将是顺理成章的选择。”
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