倾尽家产投资却遭晴天霹雳…从持有3套重建房的人手中买房竟成“共同组合员”[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 24 Oct.2025 08:03(KST)

Updated 24 Oct.2025 14:41(KST)

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投机过热区认购权、入住权投资要点
共有权人持有房源须具备全部组合员资格方可承继
组合成立后赠与子女不承继组合员资格

“在组合成立后已过3年、且尚未申请事业实施许可的情况下，如果一名持有3套重建公寓的组合成员分别将2套各转让给2个人，那么3人将成为共同组合成员。组合成员的地位本身不可分割。”（法务法人Centro代表律师 Kim Jungwoo）

在NH农协银行于首尔瑞草区Dreamplus江南举办的“不动产·法律演讲会”上法务法人Centro代表律师Kim Jeongwoo 以“投机过热地区组合成员入住权·预售权投资核心要点”为主题进行讲解。韩珍珠记者供图

随着“10·15房地产对策”将首尔全境和京畿道12个地区指定为投机过热地区，重建、再开发投资门槛大幅提高。即便满足可以转让组合成员地位的条件，也必须判断能否单独取得组合成员地位，以及共同共有的各持分人是否都符合组合成员地位等，这一点十分重要。

23日，NH农协银行在首尔瑞草区Dreamplus江南举办的“房地产·法律演讲会”上，律师 Kim Jungwoo 表示：“根据近期大法院判决，即使向多物权人受让不动产，也只承认1个组合成员资格，因此投资时必须确认出卖人是否持有多套房产。”

即使满足组合成员承继标准也要核查是否为“单独组合成员”

一旦被指定为投机过热地区，若在组合设立许可之后受让重建项目，或在管理处置许可之后受让再开发项目，则不得承继组合成员地位。仅对以下情形例外允许承继组合成员地位：一户一住宅者持有10年、居住5年的情况；因继承、离婚导致的受让；全体家庭成员移居海外等。即便具备上述例外条件，也要仔细审查能否成为单独组合成员。例如，在组合设立许可后3年内取得事业实施许可之前，同一整备区内同时持有公寓和商铺的组合成员仅出售公寓的情形，也会形成共同组合成员。

在投机过热地区内，若一套重建公寓由2人各持有50%份额，在购买该房产时，必须从两人处均承继组合成员地位。Kim Jungwoo 律师表示：“即便通过拍卖受让该房产，如果共有者中仅有1人满足一户一住宅持有10年、居住5年的条件，也应按出让人分别进行个别判断，这是高等法院的判决。”他并说明：“大法院今年8月也判决高等法院的判断正当，因此此类情形将成为现金清算对象。”

组合设立后“赠与”也不得承继组合成员地位

持有重建公寓者在组合设立后将持分以一半一半的方式赠与两名子女时，同样不得承继组合成员地位。法院认为，在组合设立许可之后受让建筑物或土地者，不得成为组合成员。

为防止此类混乱，在签订投机过热地区内整备事业投资买卖合同时，应增加与“单独组合成员地位”相关的特别约定。Kim Jungwoo 律师说明称：“应在买卖合同中明确写明，取得‘单独组合成员’入住房权是本次买卖的目的；如单独组合成员入住房权未获认可，则可解除买卖合同，并约定除买卖价款外，将支付多少金额作为损害赔偿金及违约罚金。”

此外，对于已完成组合设立的整备事业区内建筑物或土地，仅在因未能履行对国家、地方自治团体、金融机构的债务而进入竞卖或公卖的情况下，方可取得组合成员地位。