“要不要试试公寓式办公楼差价投资”…资金正涌向收益型房地产吗[房地产AtoZ]

在美国中央银行预告将停止量化紧缩（QT·缩减市场流动性）之际，我国政府为抑制房地产市场过热，打出了收紧贷款监管和扩大调控区域这两张牌。此举是在房价最大变量——流动性恢复正式展开前，先行阻断房地产市场的预防性措施，但能否取得实质效果仍存在不确定性。有观点认为，在难以找到合适投资去处、且处于降息基调之下的背景中，市场游离资金很可能大举流入处于监管盲区的办公楼等收益型房地产市场。

根据韩国银行19日发布的最新《货币与流动性》统计，对房价产生直接影响的广义货币（以M2为基准·按月均余额计算）在今年8月达到了4400万亿2000亿韩元，同比增加8.3%，高于过去10年平均增幅7.3%。环比则增长1.3%（55万亿8000亿韩元），无论增幅还是增量都创下17个月以来最高纪录。

在此背景下，美国联邦储备制度（Fed）主席Jerome Powell于本月14日（当地时间）表示：“当判断银行体系内准备金充足之时，将停止缩减资产负债表（量化紧缩）”，并称“这一时点可能在数月内到来”。量化紧缩是与中央银行通过购买债券向市场投放资金的“量化宽松（QE）”相反的政策。Powell的表态被解读为，在为年内进一步降息保留可能性的同时，也暗示市场流动性或将进一步增加。市场普遍认为，从货币与利率走势来看，韩国银行最终很有可能也会走上降息路径。

从近几年统计数据看，作为替代投资去处、极易吸引资金的房地产市场，在流动性扩张后往往会经过数个月时滞，最终体现为买卖价格或全租价格上涨。对此，我国政府担忧释放出的资金将集中流向国内房地产，于是于本月15日展开先发制人的应对。在9·7供给对策出台后，首都圈交易和价格出现急涨苗头之际，政府同步推出了将首尔全境及京畿道12个地区指定为土地交易许可区、并限制超过15亿韩元住房贷款的高强度调控措施。政府提出的基调是，减少沉淀于房地产的非生产性流动性，引导资金流向产业、新增长投资等生产性领域。

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然而，流动性能否按政府意图流动仍属未知。Eugene投资证券替代投资分析团队表示：“在文在寅政府时期，即便实施了强有力的需求抑制措施，也未能阻挡低利率与充裕流动性的洪流”，“此次虽然交易量下滑在所难免，但考虑到当前住房供给条件比当时更加恶劣，上涨趋势很可能会持续”。

Hanwha投资证券研究员Song Yurim也称：“在全球降息基调延续的情况下，政府立场不可能袖手旁观，因此拿出能够立即加以管控的需求端监管牌，是可以预见的步骤”，但同时指出：“流动性总是战胜监管，这同样是可以预见的情景”。政府难以如愿抑制整个房地产市场过热的原因在于，资金会向监管较少的资产类别转移。事实上，在2020—2021年住房调控强化后，交易一度集中涌向周边非调控地区，导致当地房价暴涨，已有先例。

此次10·15对策的核心打击目标同样集中在公寓。办公楼此次被排除在调控对象之外。即便收紧公寓贷款，如果这些资金转而流向办公楼和商业用房地产，政策效果也将大打折扣。网络社区上已经开始流传“因10·15调控而获利预期地区”“土地交易许可区龙头办公楼清单”等信息。

办公楼免于适用于阻断投机资金最强有力手段——实际居住义务，因此可以进行“差价投资”。除了1年转售限制外，办公楼几乎没有特别监管。在土地交易许可区内，商铺或办公楼等非住宅的抵押贷款成数仍按原有高水平执行，与公寓不同，贷款通道保持畅通。数十亿韩元级的超高价办公楼，如道谷洞Tower Palace、松坡Signiel Residence等，也全部被排除在贷款监管和实际居住义务之外。拍卖市场同样暴露出监管漏洞。被拍卖的公寓或多户住宅不适用土地交易许可义务，甚至连调控地区内的标的也可以在无实际居住义务的情况下竞得。

这种监管方式加剧了地区间的公平性问题。首尔道峰区、江北区、芦原区等地仍未恢复到3年前的房价水平，仅停留在首尔平均的三分之一左右，却仅因“属于首尔”这一理由而与江南地区适用同等调控。相反，超高价办公楼等却被排除在核心监管之外，结果只是在事实上保护了以高收入群体为中心的财产权。在过去对共同民主党支持度较高的“芦·道·江”居民之间，已经出现了“忘恩负义的共同民主党”这样的不满之声。

政府解释称这是不得已的决定。国土交通部住宅土地室长Kim Gyucheol在本月15日政府世宗办公大楼的背景吹风会上表示：“如果仅将部分地区排除在外，涨势很可能蔓延至其余地区”，“以高价住房为中心的涨势已从汉江带向南北扩散，只能将首尔整体指定为调控对象”。

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专家认为，政府监管虽可在短期内产生抑制效果，但不足以扭转已被释放流动性的流向。Woori银行房地产研究实验室室长Ham Youngjin判断称：“超过4000万亿韩元的市场流动资金、对基准利率下调的期待以及对全租与月租上涨的担忧相互叠加，尚需观察无房者或单一住房持有者的‘换更好地段’需求是否会完全熄火”。Ham室长表示：“（资金）在向非调控地区转移的过程中，需求可能会流向京畿道外缘地区、入住量不足的区域，或交通网扩充、宅地开发、整备项目正在推进的首都圈利好地区”，“政府和市场都不能放松警惕，必须关注是否会出现这种‘气球效应’”。

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