首尔全境指定为投机过热区…限制转让重建组合员资格
适用于首尔重建·再开发的16万套住房
中介称“多套房业主咨询蜂拥而至”
担忧投资需求被封堵、组合内部矛盾加剧
在“10·15房地产对策”发布后，随着首尔全境被指定为投机过热地区，限制转让整备项目组合员资格的区域大幅扩大。有人担忧，无法承担分摊金的组合员退路被堵，财产权行使受到限制，可能给通过整备项目进行的住房供应带来阻碍。
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已成立组合的重建小区，出售退出变得困难
据相关业界17日消息，随着首尔全境被指定为投机过热地区，5月获得组合设立许可的木洞6小区以及近期完成事业实施者公告的13、14小区，均已无法进行资格转让。去年1月成立组合的汝矣岛大桥公寓、2024年8月获得组合设立许可的汝矣岛广场公寓（38-1）、2019年获得事业实施者公告的广场公寓（28）、2023年完成事业实施者指定公告的孔雀公寓等情况也相同。根据首尔市统计，截至8月底，首尔市内已完成重建组合设立许可的共有139个区域（10万8387户），已完成管理处置许可的有75个区域（5万577户）。
被指定为管制地区后，在已获组合设立许可的重建区域以及管理处置计划获批的再开发区域内，无法受让组合员资格。虽然可以买卖，但买受人无法取得组合员资格，将被列为现金清算对象。仅对在组合设立许可之后满足10年居住、5年持有条件的唯一住房所有者，或因海外移居、继承、分家等情形，例外允许转让。
木洞5小区附近某A公认中介相关人士表示：“5小区眼下正要选定信托公司为事业实施者，业主们听到管制消息后非常不安。尤其是多套房持有者的咨询蜂拥而至。很多人表示，如果不能承继组合员资格，卖房还有什么意义，正在咨询是否应尽快把房子挂牌出售。”木洞某重建小区业主A某则称：“随着首尔全境被指定为投机过热地区，重建公寓组合员之间甚至开玩笑说，是不是要通过非常对策委员会活动来刻意放慢项目进度。”
对组合员可供应住房数量的限制也被认为将削弱项目动力。被指定为投机过热地区后，作为分配对象的组合员在位于投机过热地区的其他整备项目中，5年内不得再次申请组合员分房。管制实施后，首次申请事业实施许可的项目，每名组合员可获供应的住房数量将被压缩为1套。此前在既有过度拥挤抑制区域内，组合员最多可获供应3套住房。
分摊金增加与组合矛盾担忧也是负面因素
在工程造价急剧攀升、各组合员必须承担更多分摊金的情况下，连财产权行使都变得困难，有舆论认为，组合内部纠纷将更加频繁。汝矣岛某重建公寓组合员A某表示：“即使内部产生矛盾，也无法转让组合员资格，感觉所有业主都像命运共同体一样必须把整备项目坚持到最后。即便不喜欢这座‘寺庙’，‘和尚’也走不了，因此弥合内部矛盾将需要投入时间和精力。”
首尔市方面也强烈表示忧虑称，近期通过发布“快速整备规划2.0”等举措一直在加速推进整备项目，此次“10·15对策”可能会给扩大供应泼冷水。首尔市长Oh Sehoon也在16日与首尔市整备事业联合会会面时表示：“由于政府对策，（整备项目）重建分摊金可能会增加。”住房室长Choi Jinseok也指出：“关于组合员资格转让等新的变量，可能会直接或间接影响（住房）供求，是一个可能对供应造成阻碍的局面。”
城市与经济公司代表Song Seunghyun表示：“在整备项目推进过程中，无力缴纳分摊金的人应当可以卖房退出，而有支付能力的人进入承担分摊金，这样项目才能顺利推进，但现在这一通道被堵死。江南圈整备项目之所以推进顺利，也是因为投资性需求能够顺畅流入，一旦组合员资格转让变得困难，项目出现差池也在所难免。”
对在分房后5年内不得在投机过热地区内其他项目重新申请分房的规定，也有声音认为过于严苛。对于多套房持有者而言，如果不同项目之间的管理处置时点在5年内重叠，就必须处置掉除1户以外的住房，而一旦持有已获组合设立许可的重建房源，处置将并不容易。To Me房地产咨询公司所长Kim Jegyeong表示：“持有多套重建房源的多套房持有者，因5年内再次中签限制被迫卖房。但已取得组合设立许可区域的房源，即使想卖也卖不掉，组合员的不满情绪可能会不断累积。”
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