[现场]“说好来看房又临时取消”冷清的麻浦…“我要交定金”电话被打爆的盆唐[房地产AtoZ]
10·15房地产对策后续冲击
前所未有的监管令一线陷入混乱
“原本说下午要来看房的客人临时表示‘再多观望一下’，把约定给取消了。”（马浦Raemian Prugio附近A公认）
“说要交定金的客人一下子都涌过来了。大家都担心贷款额度会缩减，所以都在赶时间。”（盆唐阳地村附近B公认）
政府公布首尔和京畿道部分地区“住房市场稳定对策”后，外界担忧挂牌房源减少、全租房源消失。16日，在首尔麻浦某房地产中介的房源告示板上，全租栏目标注了叉号X，买卖栏则空空如也。2025.10.16 记者 Yoon Dongju
View original image在宣布将首尔全境及京畿道12个地区统一划为土地交易许可区（简称土许区）和调控地区这一史无前例的房地产调控措施的首日，房价急涨地区呈现出截然不同的气氛。作为首尔汉江带一翼的麻浦区，被评价为“想交易的人都已经交易完了”。相反，在继首尔之后也开始“对齐房价”的京畿道城南市盆唐区，则是“要签约”的电话接连不断。与房价上涨的“气球效应”相去甚远的芦原·道峰·江北区（合称“芦·道·江”）则难掩慌乱。各地区的不动产业中介普遍预计交易量会减少，但同时认为房价不会下跌。
“连电话都没有” 安静的麻浦
15日下午记者走访的麻浦区一带的不动产业中介门店一片安静。马浦The Class附近A公认代表表示：“连电话都不打进来。想买的人早就把定金都交了，这几天内说要马上成交的客人一个都没有。”他分析称，由于自上月起就不断有麻浦、城东一带可能被纳入调控的消息传出，买方行动十分迅速，再加上本次出台的调控力度超出预期，因此出现了这样的局面。
最近一个月内，报价上涨了1亿韩元以上，加之远超预期的强力调控出台，市场明显转向观望。马浦Raemian Prugio附近B公认代表称：“从中秋连休前开始，客人就断了。大家担心一旦‘夹带全租的投资’被堵死，将无法支付尾款，所以才会这样。”他还表示：“短期内可以认为买卖基本告一段落了。可立即入住的房源仅为平时的一半左右，卖方也不会下调报价。”A公认代表也称：“土地交易许可制要求必须自住，这一点会让投资者感到负担。”
中介业者预计，这种观望氛围将持续到明年年初。马浦The Class附近C公认代表表示：“受土许制影响，交易量短期内会骤减，恐怕要观察到明年年初。”附近D公认代表则解释说：“在租户搬走之前无法出售，房源会减少，交易也会变得更加困难。”对于自2023年2月开始入住的马浦The Class来说，在共1419户中，约有一半目前由租户居住，这些租户至少要到2027年2月以后才会腾房。在此之前，只能以房东自住的房源为主进行交易，而且这类交易还必须以现金成交并履行实际居住义务，因此普遍认为交易本身将变得更加困难。
不过，各家中介的一致观点是，价格很难下跌。D公认代表预计：“卖方大多有向更优越地段置换的需求，但其他地区价格都已经涨上去了，所以他们会想在出售时多卖一点。”马浦Raemian Prugio附近E公认代表也表示：“即便出台了强硬措施，短期内也只是小幅弱势整理，拉长来看还是会持续缓慢上行。我认为麻浦现在每坪成交价已经触及1亿韩元，今后会追随盘浦的价格走势。”马浦Prestige Xi附近F公认代表也称：“对于想在麻浦卖房后转战江南的人来说，只能被迫跟着江南的价格走。我认为关键还要看江南房价如何波动。”
“我来交定金” 忙碌的盆唐
与麻浦不同，盆唐阳地村附近的不动产业中介则忙于接听此起彼伏的电话。金湖1小区附近G公认相关人士表示：“随着有关被指定为调控区的消息通过小道消息传播，过去两天里，金湖1小区32坪的夹带全租投资房源，以及Cheonggu公寓64坪房源，分别以22亿韩元、29.6亿韩元成交。昨天就有4位客人上门咨询夹带全租投资的买入，但因为没有房源只好让他们空手而回。”阳地村Han Yang公寓附近B公认代表透露：“有一位想赶在调控前签约的客人，为了比原计划更早筹齐定金，结果打乱了资金安排，最终只好将定金比例从10%下调到7%。”
中介业者预计，本次调控将抑制以小户型为对象的夹带全租投资。G公认代表指出：“此前夹带全租投资与普通买入的比例大约是7比3。随着调控加强，以小户型为主的夹带全租投资比重将会下降。”他接着分析说：“就像‘6·27贷款调控’时一样，一旦有调控出台，市场会有大约3个月的停顿，稍作调整后，买入力度又会重新集中。”Cheonggu公寓附近H公认代表也预计：“受重建预期带动，曾出现大批买家争相以10亿韩元区间价格购买11坪、14坪的小户型，但这些户型过于狭小，实际居住困难，买盘今后会减弱。”
他们还认为，在买卖受限的情况下，卖房也会变得更加困难。I公认代表表示：“原本打算在租赁事业者资格到期后出售房屋的房东最为棘手。如果承租人行使全租合同续约请求权，那么在土许制实施后将无法出售，只能干等着，处于根本无法卖房的局面。”
手足无措的“芦·道·江”
原本期待房价“是不是要开始涨了”的首尔外缘地区，在面对大范围调控时显得手足无措。江北区SK北汉山City附近J不动产业中介表示：“这一带主要是现金不多的新婚夫妇在买房，如果被指定为投机过热区、贷款额度减少，交易也会随之下降。自去年夏天起，交易刚刚有所恢复，本次对策出台后，大家都很担心。”道峰Raemian附近K中介相关人士则诉苦说：“不论是‘6·27’之前还是之后，交易都不活跃，把这里也划进土许区，实在难以理解。担心交易会不会彻底中断，只能不停叹气。”
Yoon Sumin NH农协银行房地产专业委员表示：“预计土许制将带来交易量减少近一半的效果。15亿韩元以下公寓的抵押贷款成数（贷款价值比，Loan To Value）也被下调至40%，可贷金额减少，而该地区的需求者现金储备能力并不强，买盘很可能会减弱。对于麻浦、城东、广津来说，关键在于在被指定为土许区后，自住需求能否支撑市场。如果因土许制导致夹带全租的投资者退出，那么就会像江南三区一样，是否有真实自住需求支撑，将决定价格走势出现怎样的分化。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
