国土部称全租无异常…就月租负担“寻求对策”一问一答[房地产AtoZ]

15日，在首尔钟路政府首尔大厦举行的住房市场稳定对策联合发布会上，国土交通部部长 Kim Yundeok 出席并发表房地产对策。当日的发布会上，副总理兼企划财政部部长 Koo Yooncheol、金融委员会委员长 Lee Eokwon、国务调整室室长 Yoon Changryeol、国税厅厅长 Lim Gwanghyeong 等人出席。赵容俊 记者提供

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政府15日发布的住房市场稳定对策的核心，是将首尔全境和京畿部分地区划为调控地区，并分阶段缩减15亿韩元以上高价住房的贷款上限，精准打击投机性需求。国土部住房土地实长Kim Kyucheol当日在政府世宗办公大楼举行背景吹风会时表示：“如果只指定首尔部分地区，房价有很大可能向规避监管的地区蔓延，因此将25个自治区全部指定为调控区是不得已的选择”，并称“如果房价涨势进一步扩散，也将考虑追加指定调控地区”。他接着表示，通过强化自住义务， 전세（押金租房）难加剧的可能性较低，但有必要为应对向月租转换的趋势，研究包括月租抵扣在内的税收优惠。

本次对策的特点，是按房价细分住房抵押贷款上限，并将 전세贷款也纳入总债务本息偿还比（DSR）监管，大幅压缩通过贷款进行购房的能力。市价15亿韩元以下的住房，贷款上限仍为现行的6亿韩元；15亿至25亿韩元住房，可贷4亿韩元；25亿韩元以上住房，只能贷款2亿韩元。此外，随着首尔全境被划为土地交易许可区（토허区），利用 전세杠杆购房的“差价投资”也事实上变得困难。Kim实长表示：“确实会对部分刚需购房者造成贷款限制”，“将持续检查市场状况，如有必要将研究补充方案”。虽未纳入税制改革内容，但决定尽早启动为合理化持有税和交易税而设立的相关部门联合工作组（TF）。

对于在未经与首尔市事前协商的情况下指定地区调控，被指“单方面决定”的争议，他反驳称“已履行全部公文程序”。明年新设于国务总理室下属的不动产监管机构，正朝着在必要时赋予直接调查权的方向进行讨论。专家认为，此次措施在短期内难以避免交易断崖和价格调整，但由于市场流动性充裕以及降息预期等变量存在，能否带来长期的市场稳定仍需观察。

以下是与Kim住房土地实长的一问一答。

-外界担忧京畿圈邻近地区出现“气球效应”。

▲我们对此进行了大量讨论。是否将首尔25个自治区全境指定为调控区，也是经过反复权衡后才做出的决定，因为调控指定在行使财产权方面会带来不便。我们设想了多种方案，力求在取得最大效果的同时，将指定范围控制在最小。首尔房价是从高价住房开始上涨，并持续扩散，目前“汉江带”地区涨幅明显，正向南北两侧蔓延。我们判断，如果只排除部分地区进行指定，可能导致房价涨势向剩余地区扩散。因此决定将首尔全部纳入。京畿道方面，目前将以江南邻近地区为中心涨幅较大的地区纳入，同时包括周边涨幅正在扩大的部分地区。但如果把整个京畿道都划入，我们认为则过于严厉，所以限定为12处。今后如出现进一步扩散迹象，也将敞开大门，研究追加指定的方案。

-国土部长Kim Yundeok曾在中秋连休前表示“不会频繁出台对策”。

▲当前市场状况是房价上涨扩散速度非常快，涨幅在短期内也大幅攀升。如果错过这一时点，后续阶段的管理将变得非常困难，最终会给市民带来损失，因此我们认为只能提出强有力的抑制措施。我认为这是在必要的时点提出了必要的手段。

-以市价15亿韩元为住房抵押贷款上限基准，可能加重江北刚需购房者负担，反而扩大资产差距。

▲本次对策的核心，是抑制对高价住房的贷款。15亿韩元以下住房可按现行水平获得贷款，15亿韩元以上则按价格区间逐步下调贷款上限。如果只设定单一标准，会出现人为压价至15亿韩元以下的扭曲现象，因此我们采用15亿、25亿、25亿以上等分阶段监管方式进行调整。通过分阶段缩减贷款规模，强化了对高价住房的监管力度。

-以市价15亿韩元为基准，交易可能集中在该价格附近，或出现人为压价以规避监管的动向。

▲金融当局也考虑到了这一点。如果设定单一标准，价格可能集中在15亿韩元一线，因此我们将区间划分为15亿、25亿、25亿以上等多个阶段。这是为了防止交易过度集中于特定价格区间的举措。

-首尔市称在调控地区指定问题上只收到了“单方面通知”。

▲指定调控地区或调整对象地区时，依法必须履行与地方自治团体的正式协商程序。即通过公文征求意见，在收到回复并进行审查后，再将指定结果正式通知对方。本次也完全按照这一程序执行。我们理解首尔市的担忧，但在“居住稳定”这一更大目标之下，判断指定调控地区是不可避免的。至于토허区，法律上并无协商义务，但我们已事先将相关内容通知首尔市和京畿道。首尔市对扩大调控地区表示共鸣，但对部分土地许可区表示了忧虑。不过，并未正式表明“反对”或“无法指定”的立场。

-首尔市长能否解除由国土部长指定的토허区？

▲不能。指定权者与解除权者必须为同一主体。

-由于自住义务， 전세房源减少，会不会加重租赁市场负担？

▲我认为这种可能性不大。为自住而新购住房时，原有居住住房会转化为市场房源，因此整体供应量不会发生大幅变化。 전세市场的涨幅虽不及买卖市场，但我们一直在密切关注。不过，近期 전세向月租转化的趋势持续存在，有必要同步研究包括月租抵扣在内的税收优惠，以缓解月租上涨带来的负担。

-为何将同一小区内包含一栋以上公寓的联排、多户住宅也纳入토허区？

▲上次指定江南三区和龙山区时，像Hannam The Hill那样，小区内部分建筑在地籍上被归类为“联排住宅”，从而被排除在监管之外，引发了“监管差价”问题。实际上，这些建筑在用途和交易形态上与公寓相同，却仅因行政分类不同而被区别对待。本次为纠正这一公平性问题，将同一小区内包含一栋以上公寓的联排、多户住宅也全部纳入토허区对象。

-本次未包含税制改革内容，其背景及后续计划如何？

▲本次对策虽未纳入不动产税制的具体调整方案，但方向性已明确提出。我们正在研究“税制合理化”方案，以缓解资金过度流向不动产的现象，引导其流向生产性领域。提高持有税、降低交易税这一方向，在政府内部已达成共识。但梳理具体税率调整及适用标准仍需要时间。由于包括持有税和交易税在内的整体税制难以在短期内拍板，将由企划财政部牵头，通过研究课题和相关部门联合工作组进行综合审查。

-有舆论认为，国土部引入不动产特别司法警察与总理室下属监管机构职能重复。

▲两者职能不同。总理室下新设的监管机构，将负责对扰乱不动产交易秩序的行为进行综合协调与统筹，并承担在相关机构之间共享调查与侦查信息的角色，目前正按可直接进行调查的方向进行设计。相反，国土部的不动产消费者保护企划团负责现场监测和规划性调查，并将调查结果通报给国税厅或警方，移交其进行侦查。我们计划在该组织架构内新设特别司法警察职能，以便能直接应对违反《不动产交易申报法》《公认中介士法》《住房法》等三部法律的行为。有关监管机构的职能、组织形态及法律依据的细化工作正在推进，相关法案将提交国会审议。目前正研究在总理室内以二级团长级组织新设该机构的方案。

-这是史无前例的超强力对策，总统是否有过直接指示？对策出台后的反应如何？

▲本次对策由国土部主导制定。调控地区扩大和토허区指定属于国土部主管事项，从实务阶段起就由我们进行研究，贷款和税制项目则与金融委员会和企划财政部共同协调。关于总统对本次对策有何具体反应，我个人并未直接接到相关转达。

-与整备项目相关的法律修订进展缓慢，而监管却优先实施，被指节奏不一。

▲与整备项目直接相关的中期付款、搬迁资金贷款并无限制。限制转让组合员资格，是为了切断投机，与供应并无直接关联。9·7对策中发布的整备项目活性化方案，已反映在《城市及居住环境整备法》部分修正法律案（整备法修正案）中并完成提案，正推动通过尽快立法加以实施。

-关于公告地价的现实化进展如何？

▲我们正朝着维持现有公告地价现实化率水平的方向进行研究。通过研究课题和公听会，计划在年末前完成最终确定，目前正处于准备阶段。

-“一套优质房”被指是推高房价的因素之一，是否考虑放宽对多套房持有者的监管？今后是否有可能出台相关措施？

▲本次对策中未直接讨论这一问题，但今后有可能纳入讨论。我们已决定以“缓解需求向特定地区集中”的税制合理化方案为方向着手研究，因此与不动产相关税制的综合内容，届时也有望一并纳入审议。

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