[实战理财]“分红盛宴”REITs 能搭上10·15对策的顺风车吗？…借利率下行之势 外资与机构也在“买入”

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在将首尔全境和京畿主要地区一并划为调控区域的“10·15对策”加大对住房市场政策性压力的背景下，在税收和贷款监管方面相对自由的不动产投资信托（REITs，不动产投资公司）正崭露头角，成为替代性投资标的。REITs以房地产租金收益为基础，在住房监管强化的环境下，正被重新评估为稳定的利息型资产。

近期全球降息基调进一步提升了REITs的吸引力。美国联邦储备制度（Fed）上月将基准利率下调0.25个百分点，并释放出停止量化紧缩的信号。在此影响下，韩国银行追加降息的可能性也随之增大。在这种氛围的预期下，利率快速下行，不仅是银行，连第二金融圈的大部分存款产品利率也都落在年利率2%区间。利息收入预期大幅下降的“存款理财族”（存款+理财）开始重新审视年股息率在7%区间的高股息资产——REITs。

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据韩国REITs协会22日统计，截至上月底正在运作的REITs共431只，管理资产规模（AUM）达113.95万亿韩元。其中，上市REITs有25只，市值8.9367万亿韩元，管理资产达27.4704万亿韩元。以去年为基准，正在运作的REITs平均股息收益率为5.7%，上市REITs平均股息收益率为7.5%。预计随着与存款利率的差距扩大，资金将加速流向包括REITs在内的股息型产品。

外资和机构的买入力度也明显增强。9月一个月内，外资净买入主要上市REITs 264万股，继8月（413万股）之后，连续两个月保持“买入”基调。机构也买入超过650万股。分析认为，在降息周期下，“偏好股息型产品”的现象正在吸引外资与机构资金流入。

Samsung证券研究中心另类投资团队长 Lee Gyeongja 在近期报告中分析称：“今年REITs行业已经走出加息阶段，正进入降息阶段”，“采用浮动利率结构或能够提高公司债运用度的大型REITs，其金融成本下降正转化为股息上升。”

管理资产规模达2.6万亿韩元的 Lotte REIT 在上月公司债需求预测中，利率被确定为2.997%，跌破3%；Samsung FN REIT 为收购 Samsung Life Insurance 持有的蚕室大楼而推进公司债发行，将筹资利率从6.9%降至约3.9%。通过再融资效应，利息成本减少近一半。得益于此，Samsung FN REIT 今年4月决算基准的每股股息（DPS）上调6%，股息收益率指引也从5.3%上调至5.5%（以公募价为基准）。Lee团队长表示：“利率下行正在直接降低REITs的筹资成本，并落实为股息收益率上升的公式。”

近期，随着利率趋稳，REITs通过出售资产实现收益并回馈股东的动向也在扩散。Shinhan Seobu TND REIT 正利用出售其在2023年低价买入的 Nine Tree 东大门所回笼的资金，推进收购麻浦 Shilla Stay，并计划将相当一部分处置收益返还给股东。

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在韩国REITs市场中，股息率在7%~9%区间的高股息REITs尤为突出。代表性产品包括 NH All One REIT（9.5%）、Mirae Asset Global REIT（9.4%）、KB Star REIT（9.0%）、Aegis Value Plus REIT（8.2%）、JR Global REIT（7.8%）等。Samsung证券预计，今年REITs平均股息收益率在6.5%左右，是存款利率的两倍以上。Lee团队长表示：“预计明年整个行业的股息将普遍上升。”

在市值1万亿韩元以上的大型REITs中，Lotte REIT 走势最为稳健。其股价今年以来上涨27%（截至本月20日），在主要上市REITs中收益率居首。SK REIT 同期上涨15.3%。SK REIT 近日公告，正推进将价值3607亿韩元的 SK板桥办公楼纳入资产组合。其通过借款和资产出售在不实施单独增发的情况下筹集收购资金，将负债比率（贷款价值比，LTV）维持在60%左右。得益于主要承租人 SK Telecom（AAA级信用评级），其筹资利率也稳定在3%左右。物流专业REIT——ESR Kendall Square REIT 同期实现5.2%的收益率。

在市值低于1万亿韩元的REITs中，Koramco The One REIT 股价今年以来上涨62.8%，创下韩国上市REITs中的最高收益率。股价大涨的背后，是市场对承租人 Hana Securities 行使买入选择权（看涨期权）的期待。市场上甚至出现了REITs可能清算的说法。Hana Securities 自下月16日起一个月内享有优先购买首尔汝矣岛 Hana Securities 大楼的权利，收购将以评估价和报价中较高者成交。若 Hana Securities 实际启动收购，REITs将通过清算或特别分红的方式向投资者返还价差收益。若出售价格为每坪3200万韩元，则每股净资产价值（NAV）在8600韩元区间，较当前股价仍有30%以上的上涨空间。相反，如果买入权未被行使，REITs清算预期将消失，股价调整难以避免。市场目前更倾向于认为买入权将被行使。

D&D Platform REIT（15.8%）、Hanwha REIT（15.5%）、E-REITs KOCREIT（14.7%）也录得两位数收益率。E-REITs KOCREIT 虽在去年10月因股东反对而撤回增发计划，但此后通过保守管理财务结构，正着手恢复市场信任。其持有的5处资产全部位于首尔及首都圈地铁站附近，可利用度高，资产价值较2018年上市时上涨了20%以上。

REITs以将房地产租金收益按股息形式分配给投资者为结构，对利率变动极为敏感。利率下降时，利息成本减少、资产价值上升，股息支付能力增强；相反，利率上升则会推高筹资成本，导致收益率下滑。

为吸收市场流动性并将其引导至生产性领域，政府计划大幅扩大REITs相关优惠。国土交通部在去年6月推出“REITs活性化方案”后，又在同年10月预告了包含放宽监管内容的《不动产投资公司法》施行令修正案，目前该修正案将在下月正式实施。修正案实施后，REITs的投资领域将拓展至数据中心、基础设施设施、住房抵押证券（MBS）等，可以接触到高收益资产。同时，通过强制设立合规监察人和强化信息披露，透明度也将有所提升。

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今年下半年，Heungkuk REIT、Hana Financial REIT 等新股也计划上市，预计REITs市场外延将进一步扩大。业内相关人士表示：“REITs并非单纯的不动产间接投资，而是搭乘利率周期的股息型资产”，“从投资者角度看，比起只看名义股息率高低，更应确认其实际现金流是否足够稳定。”

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