“首尔公寓房源正在消失”……在“监管信号”下创近2年新低[房地产AtoZ]

有消息称政府将于近期推出“房地产一揽子对策”，受此影响，首尔公寓挂牌量急剧减少，降至近2年来最低水平。以被视为最有可能加码调控的麻浦区、城东区、广津区等“汉江带”为中心，挂牌房源正快速消失。在尚不清楚何时会实施新一轮调控的情况下，考虑到一笔房地产交易至少需要两个月以上时间，有分析认为市场已进入观望阶段。随着挂牌量减少，成交量也预计将随之萎缩，在此背景下，短期内房价下跌的可能性被认为不大。

从南山眺望的首尔。韩联社供图。

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据房地产平台“Asil”13日消息，当天统计的首尔公寓挂牌量为7万1723套。相比一个月前的7万9276套减少了9.6%。这是自2023年10月（7万690套）以来的最低水平。6·27贷款监管出台前，首尔挂牌量在7万6000套左右，9·7供应对策公布后，一度短暂突破7万9000套。但本月以来挂牌量急剧减少，已跌至7万出头的水平。

一个月内，城东区挂牌量减少22.9%（从1934套降至1493套），降幅居首。广津区（－21.0%）、铜雀区（－17.3%）、阳川区（－15.7%）、麻浦区（－14.9%）、永登浦区（－14.3%）、江东区（－14.2%）等地的挂牌量也大幅下滑。这些地区均是在文在寅政府时期房价创下高点的区域，是当前被认为存在较大调控可能性的核心地区。除此之外，东大门区（－19.2%）、松坡区（－14.8%）、江西区（－12.7%）等地的挂牌量下滑也十分明显。

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市场上普遍认为，在“加强调控”的预期下，卖房者“销声匿迹”。城东区一家中介机构相关人士表示：“有传言称政府正在考虑指定调整对象地区或投机过热地区，并强化贷款监管，在这种氛围下，收回挂牌房源的动向尤为突出”，“一旦调控出台，市场可能出现交易断崖，导致改善置换变得困难，这种不安情绪正在加剧。”

KB国民银行房地产首席专业委员 Park Wongap 表示：“只有一套房的人意识到，即便现在卖房，等到调控实施后，交易受阻，将难以及时换到自己想要的房子”，“为躲避交易断崖而产生的心理，转化为提前收回挂牌房源的行动。”他接着称：“随着‘成交量将会减少’的预期扩散，‘就算卖了也没地方可去’的担忧情绪，使得卖方被锁定在观望态势中。”

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也有分析指出，这一走势与文在寅政府时期2019年12·16对策（禁止在投机地区及投机过热地区对超过15亿韩元的公寓发放贷款）出台时的情况相似。当时同样是挂牌房源枯竭，交易量急剧萎缩，但在降息预期、因实施预售价格上限制度引发的供应短缺忧虑等因素叠加下，房价并未下跌。此后，不受贷款监管约束的次优选地区率先上涨，涨势再向最优选地区扩散。目前宏观环境也呈现类似局面：美国降息预期、国内住房抵押贷款利率下行趋势、首尔地区供应不足忧虑等因素正在同时升温。

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仅有的不同在于，总债务本息偿还比率（DSR）制度已经引入，通过实施土地交易许可区等措施，对“夹带全租差价”的杠杆投资进行了限制。友利银行财富管理营业战略部房地产研究员 Nam Hyeoku 表示：“对于最优选地区而言，政府出台调控后，房价要在成交量放大的情况下大幅上升会比较困难，但由于市场上挂牌房源极少，价格下跌的空间也将十分有限。”

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