大峙 Eunma 获容积率特例公共分配比例30%…Oh Se-hoon：“为速度拼命”（综合）[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 13 Oct.2025 13:26(KST)

Updated 13 Oct.2025 14:09(KST)

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吴世勋市长走访大峙洞银马公寓强调“加速推进”
地铁站附近容积率特例再增655户其中195户用于公共分配
“快速统合规划2.0”首个小区首尔市称“目标2030年开工”
重建组合提出“2028年开工”目标称“年底提交综合审议申请”

作为江南代表性重建小区的大峙银马公寓将在整备项目中首次以公共分房方式供应195户。由于通过地铁站区域容积率特例可以额外供应655户，其中30%被确定为公共分房房源。首尔市通过以缩短整备项目审批时间为卖点的“快速统合规划2.0”，将2029年作为开工目标，而组合则力争在此基础上提前2年，于2028年开工。

2025年10月13日，首尔市长 Oh Sehoon 走访首尔大峙洞 Eunma公寓重建工地并进行现场检查。记者 Kang Jinhyeong

首尔市长Oh Se-hoon于13日上午前往江南区大峙洞银马公寓，检查老旧现状，并与居民见面交谈。Oh市长一出现，居民们便齐声鼓掌，高呼其名字。Oh市长表示：“与商铺之间的矛盾是一个很大的障碍，但听说在银马已经得到解决，感到放心。将居民矛盾降到最低是加快进度的关键”，“市政府是真心想要加快速度的，只要重建小区与市政府之间配合默契就可以了。”

Oh市长还强调：“我们把速度视为生命”，“据说本周内中央政府将出台新的对策，不知道会有什么内容，但最重要的是以最快的速度供应新住房。”

市政府计划通过对银马公寓适用重建处理期限制等措施缩短审批周期，以2030年开工、2034年完工为目标。银马公寓是于1979年竣工的14层、4424户规模的小区。上月经首尔市城市规划委员会审议后，最终确定为最高49层、5893户的整备规划。

银马公寓重建组合计划加快项目进度，于2028年启动开工。银马重建组合组长Choi Jeonghee表示：“从推进委员会阶段到组合成立、整备规划变更、统合审议为止，都以前所未有的速度推进”，“目前正在准备统合审议，必须在年内递交，明年通过后才能获得事业实施许可。之后要在2028年前完成管理处置许可、搬迁、拆除和开工。快速统合规划2.0是我们必须履行的程序，希望政策基调能够保持不变。”

2025年10月13日上午，首尔市长 Oh Sehoon 走访通过重建整备规划变更方案的首尔江南区大峙洞 Eunma公寓，与居民举行座谈会。记者 Kang Jinhyeong

银马公寓是首个适用将整备项目周期缩短为12年的“快速统合规划2.0”的小区。快速统合规划2.0是指将整备项目所需时间设定为：直至指定整备区为2年、直至开工为6年、直至完工为4年，并通过分阶段处理期限制等措施加快整备项目速度的公共支持方案。市政府计划到2031年在江南区开工2.5万户，在首尔全市开工31万户，同时加快包括江南地区在内汝矣岛、木洞、圣水等主要地区的整备项目进度。

银马公寓在整备项目中还将首次引入“公共分房住宅”。在民间重建项目中叠加了公共分房。通过适用容积率特例，将容积率从300%提高到331.9%，额外供应655户。在追加供应的655户住房中，有195户将作为面向多子女家庭等实际需求者的公共分房住宅供应，其余227户为民间分房，233户为公共租赁住宅。此外，还将设置公营停车场，以缓解大峙洞补习街长期存在的停车难问题，并建设开放式公共图书馆以及国公立幼儿园、治安中心、公园、蓄洪设施等。Choi组长说明称：“对于设置蓄水池、地下停车场以及公共步行路等内容，也有超过80%的组合成员表示赞成。”

地铁站区域容积率特例是指在公共交通利用便利、基础设施优良的地铁站区域内，将法定上限的容积率最多放宽至1.2倍，以提高项目收益性的制度。放宽所得容积率中，30%至40%用于民间分房，60%至70%用于公共住房。市政府还在新盘浦7次、广场极东、风纳极东、明逸汉阳等5个小区研究适用地铁站区域容积率特例。

10月13日上午，首尔市长 Oh Sehoon 走访通过重建整备规划变更方案的首尔江南区大峙洞 Eunma公寓，察看现场。2025年10月13日记者 Kang Jinhyung

Oh市长强调，放宽容积率特例将成为扩大供应的起点。Oh市长表示：“在地铁站区域供应居住环境良好的住房，是实现居住稳定的关键。地铁站特例中20个百分点的容积率上调，将使江北地区也获得巨大收益”，“无论是给予银马容积率激励，还是解除江北再开发小区的高度限制，从表面上看似乎是在向特定小区或地区提供优惠，但归根结底，这是为了打开缺口，确保整个首尔市的住房供应量。”

银马公寓自2015年起在居民提议下推进重建，但项目停滞已逾10年。前任市长任内因35层高度限制，曾导致50层重建计划告吹。2023年废除高度限制后，又因首都圈广域快递铁路（GTX）C线地下贯通等问题导致项目延误，但在今年1月快速统合规划咨询之后，仅用8个月便通过了城市规划委员会审议。

Oh市长表示：“要稳定房地产价格，尤其要稳定首尔其中又以江南为代表的房价。特别是银马，是很多人都在想‘到底能不能重建’的地方，因此更具意义”，“接下来在进行审批程序时，我们将与区政府协作，减少各种重复程序，最大限度地降低居民矛盾。我们计划到2031年将江南的供应量提高到2.5万户，到2035年增至5万户。”