“天堂之下是盆唐，盆唐之下是河南”…“总会重建吧” 老旧公寓拍卖火热[房地产AtoZ]

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随着首尔房价急剧飙升，京畿道城南和河南也进入“火热行情”，法院拍卖市场同样吸引了大量投资需求。相比首尔价格更低、又属于前景良好的京畿地区，投资需求集中，致使部分拍卖标的的成交价与评估价相比，溢价率（成交价率）甚至超过100%。

据拍卖机构Ggi Auction 14日统计，京畿道城南市盆唐区公寓拍卖的平均成交价率（成交价占评估价的比例）自6月起已连续4个月保持在90%以上。若考虑到京畿道整体成交价率为86.9%，盆唐区则高出约10个百分点。

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今年3月一度跌至70%区间的成交价率，从6月（101.3%）起突破100%，并在8月达到106.7%的高点。成交价率突破100%，意味着标的物的成交价高于最初评估价。

上月成交价率为96.6%，数值略有回落，被分析为是由于较前一个月股份转让标的的成交件数增加所致。股份转让在成交后还需经过共有物分割请求诉讼等程序，相较一般拍卖，需求较少，成交价率也偏低。实际上，本月进入拍卖程序的6件标的中，除去股份转让及未登记土地使用权标的外，其余3套公寓均以超过100%的成交价率成功找到买主。

成交率同样维持在较高水平。盆唐区上月的成交率为75%，明显高于京畿道平均成交率38.5%。所谓成交率，是指进入市场的拍卖标的中实际成交的比例。

尤其是背靠第一批新城重建预期的老旧公寓，成为高价成交的主力。正在准备第二批先导地区遴选的盆唐区Park Town中，专用面积135平方米和专用面积186平方米的两套公寓，均在首次拍卖中以110%的成交价率成交。Park Town专用135平方米公寓以20亿2999万韩元成交，比最初评估价18亿5000万韩元高出约1亿8000万韩元；专用186平方米公寓则以23亿1300万韩元成交，比最初评估价21亿韩元高出约2亿1300万韩元。

这种热度正延伸至京畿道河南市。河南上月的平均成交率为70%，成交价率为96.9%。上升至7月的75%后，成交率在8月一度回落至54.5%。这主要是由于投资需求较低的老旧公寓标的集中上市所致。随着相关标的被逐步消化，上月成交率和成交价率均已恢复。

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尤其是上月，拍卖期日变更的件数大幅增加。5月至7月期间，河南的拍卖期日变更记录为零，但仅上月就有3件被变更。拍卖期日变更，是指持有住房的债务人与债权人达成偿还债务的合意后，对拍卖日程进行调整。房价上涨期，买卖更容易达成，且房屋售价更高，因此更容易出现这种情况。

从具体标的来看，河南市Daemyeong Riverside Town专用85平方米公寓吸引了15名竞买人参与竞拍。该标的曾流拍一次，最低成交价降至评估价的70%，但在第二次拍卖中，以7亿9600万韩元、成交价率100.1%的价格成交。河南Gamail Centreville专用75平方米公寓的拍卖，则以约9亿4200万韩元、105%的成交价率成功出手。

专家解读称，即便在政府实施高强度贷款监管的情况下，拍卖市场仍未明显降温，这意味着市场对房价上涨的预期依然强烈。在“6·27贷款监管”和“9·7对策”出台后，通过家庭贷款筹措拍卖尾款以及通过买卖业者贷款的渠道均受到限制，但成交价率和成交率依旧维持在相当高的水平。

研究员Lee Juhyun表示：“2021年房地产牛市期间，全国拍卖市场的成交率在70%至80%之间。目前盆唐和河南的成交率已属于较高水平。尽管政府出台了多项对策，但成交价率和成交率并未出现显著同步下滑，这表明市场对房价将继续上涨的预期仍在延续。”

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