转售限制一解除就多出“10亿溢价”…马浦·城东热捧预售权[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 11 Oct.2025 07:00(KST)

Updated 11 Oct.2025 21:30(KST)

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“마포자이힐스테이트 라첼스”国平户型预售权成交价达27亿韩元级
“성동 라체르보 푸르지오 써밋”8亿级预售价房源转手涨至15亿
搭上汉江带上涨行情，“高预售价争议”小区价格开始拉齐
今年城东涨12%、麻浦涨9%…首尔平均预售价也上涨8.6%

经确认，去年围绕“江北最高预售价”头衔展开竞争的新建小区，其预售转让权交易时被加价的溢价（Premium）最高已超过10亿韩元。今年以来，随着麻浦区和城东区等“汉江带”房价急剧上涨，分析认为，预售转让限制一解除，这些小区的预售权价格也迅速开始“对标追涨”。

麻浦Xi Hillstate Rachels 透视图。GS建设提供。

根据11日国土交通部实价公开系统的数据，麻浦区“麻浦 Zaig Hills State Rachels（孔德洞）”专用面积84㎡D户型（8层）预售权在上月以27.3393亿韩元成交。相比预售价17.105亿韩元，上涨约10.2亿韩元（60%）。与目前被视为麻浦区“领头”小区的“麻浦 Prestige Zaig”84㎡的实际成交最高价28.2亿韩元之间的差距也仅约1亿韩元。

城东区杏堂洞“Lachevo Prugio Summit”的溢价也已超过6亿韩元。专用面积59㎡B户型（4层）预售权上月以20.5亿韩元成交，比预售价14.104亿韩元上涨约6.4亿韩元（45%）。这一水平已高于杏堂洞内最高价小区“首尔林 River View Zaig”（59㎡ 20亿韩元）。差不多同一时期，专用面积45㎡（8层）预售权也以15亿韩元易主，比预售价8.858亿韩元高出70%。

这些小区均为去年下半年开盘项目。近期随着转让限制解除，房源开始正式涌出市场。麻浦 Zaig Hills State Rachels于去年7月、Lachevo Prugio Summit于同年9月分别启动认购。除江南三区和龙山区等部分管制区域外，首尔的预售权转让限制期为1年，两处小区所在的麻浦区和城东区也适用这一规定。

La Cervo Prugio Summit 透视图。大宇建设提供。

这两个小区在认购时作为“江北最高预售价”竞争项目备受关注。麻浦 Zaig Hills State Rachels普通预售价为每3.3㎡平均5150万韩元，Lachevo Prugio Summit则定为5230万韩元。由于预售价偏高，一度引发“高价预售”争议。但因周边缺乏新建小区且转让限制期较短，吸引了大量投资需求。两项目一档平均认购竞争倍率分别达到164比1和241比1。

一年之间，市场氛围已完全逆转。降息预期、供应断档、预售价上涨以及麻浦区、城东区市价飙升叠加之下，当初的“高价预售”反而被重新评估为“合理预售价”。据住房城市保证公社（HUG）统计，按今年8月为基准，首尔民营公寓每3.3㎡平均预售价为4684万韩元，同比上涨8.6%。今年以来，城东区公寓价格上涨12.03%，麻浦区上涨9.37%，均位居全国涨幅前列。

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另一方面，上月首尔公寓预售权及入住权共成交79笔。成交量从6月的139笔降至7月87笔、8月66笔，呈下降趋势后，9月出现小幅反弹。按自治区划分，城北区和城东区各有14笔，为成交量最多；西大门区（11笔）、麻浦区（10笔）紧随其后。成交单价最高的是江南区清潭洞“清潭 Leell”专用84㎡入住权，成交价为61.5亿韩元，比预售价23.982亿至24.86亿韩元高出约37亿韩元。