重建困难小区推“定制改造”……提升公寓资产价值[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 06 Oct.2025 08:00(KST)

在保留结构的前提下连通停车场、改善社区
三星物产与12个小区签署合作伙伴关系
现代建设在无需搬迁的情况下推进居住环境改善
“需考虑项目资金筹措方案，亟须提供改造特例支持”

三星物产、现代建设等大型建筑公司正将改善尚未到达重建年限的老旧公寓居住环境的定制化改造业务，作为新的盈利增长点加以开拓。

三星物产的Next Remodeling项目概要。三星物产提供

三星物产在保留既有建筑结构的前提下，推进将居住性能提升至新建公寓水平的“Next Remodeling（下一代改造）”项目。今年9月，与首尔、釜山、大邱、光州等地在2000年代初中期竣工的12个公寓小区签订了合作伙伴关系。

“Next Remodeling”是在不进行拆除和扩建的情况下，除主体结构外更换一切，并提供先进系统和居住服务的业务。通过对外立面、景观、社区空间等进行改造，使其重生为新建公寓，从而打造下一代居住小区。由于利用原有结构，省略了工期较长的主体结构施工，不仅可以减少高危作业，还能在2年以内完成施工，这是其一大优势。

现代建设今年6月与竣工已18年的三成洞Hillstate 2小区签署了打造高端居住小区的“新业务”协议，正在推进老旧小区居住改善项目。该项目面向在现实中难以实施重建或扩建式改造的小区，通过改善社区设施和外观、共用住宅管理与控制系统、停车场、景观、设备、电梯及品牌等，提升整体居住环境。

在共用部分，不仅将升级外墙和主楼入口、景观与社区空间等外观，还将引入地下停车场系统、电动车火灾防护设备、智能出入控制等尖端技术。住户无需搬离，对希望改善的住户，可应用楼板减噪结构、高性能门窗、节能设备等措施。

通过现代建设的 High Live 业务改善后的外立面透视图。现代建设供图

与20～30年前相比，需求方对居住空间的要求大幅提高，居住与生活方式也发生变化，因此正在推进包括社区设施在内的附属与福利设施扩建及用途变更、停车场扩建、建筑与地下停车场连接设施营造等大规模定制化改造。以社区中心为例，近期部分高价公寓小区由入住者代表会议主导，在获得三分之二以上住户同意并取得行为许可后，正推进包括扩建社区设施在内的改造工程。停车场扩建方面，一些小区若小区内尚有可用空间，也在考虑通过新建独立停车塔的方式进行改造。

重建与改造等既有居住环境改善项目适用《城市及居住环境整治法》和《住宅法》，往往耗时较长，而定制化改造则适用《共用住宅管理法》。由入住者代表会议实施项目，施工企业负责设计、行政手续、施工及售后服务等。预计项目周期将少于2年。由于施工期间没有占用大量时间的主体结构工程，不仅能减少高危作业，也使得在2年内完成施工成为可能。

有意见指出，由于该类项目伴随相当规模的费用，如要从少数高端住宅小区扩展到全国众多老旧共用住宅，就需要研究如何更顺畅地筹措项目资金。大规模定制化改造往往超出一般长期维修计划所设定的维修范围。在这种情况下，仅凭既有的维修基金难以承担，业主需要额外缴纳费用的情况也会出现。由于业主年龄、经济状况、对改造必要性的主观判断以及对附属与福利设施的使用模式存在较大差异，要取得足够的同意率可能并不容易。

重建、再建、大修以及扩建、增设等行为可能超出行为许可的范围，需要经历耗费相当时间和费用的城市规划变更程序。地块单元规划对“轻微变更”的范围作出规定，以便对轻微事项进行相对简便、快速的变更。但目前规定，自首次制定以来，仅在容积率10%以内的变更才属于轻微变更范围。如果此前已通过轻微变更将容积率提高到接近10%，则可能需要履行需经市、郡城市规划委员会审议程序的“重大变更”程序。

韩国建设产业研究院（Korea Research Institute for Construction Policy）研究委员 Lee Taehee 表示：“对于在竣工后相当一段时间才实施的附属与福利设施改造，有必要提供例如在不考虑既有地块单元规划容积率变更记录的情况下，将5%以内的扩建视为‘轻微变更’予以处理等特例。”