“赶在受限前买房” 成东·广津·江东成交新高占比创今年新高[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 03 Oct.2025 07:00(KST)

Updated 03 Oct.2025 10:35(KST)

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9月首尔公寓成交中有20.6%刷新纪录价，每5笔就有1笔创下新高
广津48.4%·城东37.2%·江东35.0%创纪录价占比猛增
龙山·瑞草等江南圈创纪录价占比仍接近一半
外围“노도강”·“金冠区”多在5%以下，冷热差异明显

8月曾一度放缓的首尔公寓成交“申报价”占比在9月再次急剧攀升。尤其是被视为潜在调控区域的城东区、广津区、江东区等自治区，申报价占比创下今年以来最高水平。有分析指出，政府发布“9·7供应对策”后，失望情绪扩散，推动抢先买入的心理快速升温。

首尔广津区广藏洞的广场极东2期。最近创下约25亿韩元的成交申报价新高。Gigi Auction提供。

3日，根据委托平台Zigbang对国土交通部实际成交价资料的分析结果，9月1日至28日首尔公寓全部成交笔数中，有20.6%为超过既往最高价的申报价成交。按月度平均来看，6月申报价占比为22.8%，7月为23.6%，8月降至18.3%后，在9月再度反弹。这意味着整体成交中，每5笔就有1笔是申报价成交。

申报价占比是指在相同面积、相同户型标准下，突破历史最高价成交笔数的比例。该数值越高，可视为自住或投资需求越强。从自治区来看，在25个自治区中，有13个自治区的申报价占比较上月上升。其中8个自治区按月度口径创下今年新高，尤以城东区、广津区、江东区的升势最为明显。

其中，广津区从8月的40.0%升至9月的48.4%，在非调控区域中占比最高。九宜洞、广壮洞、紫阳洞全境均有申报价成交出现。“广壮极东2次”专用面积84平方米本月10日以25亿韩元成交，成为广津区老旧公寓中首个跻身“25亿韩元俱乐部”的小区。与此前最高价22.8亿韩元（8月23日）相比，上涨2.2亿韩元。该小区建于1989年，目前正与极东1次一道推进合并重建。

城东区的申报价占比则从32.9%升至37.2%，增加4.3个百分点，刷新今年最高纪录。位于首尔林附近的高端小区圣水洞1街“Galleria Foret”专用面积195平方米以88亿韩元成交，相比2021年最后一笔55亿韩元的成交价上涨了33亿韩元，这也是9月首尔全体公寓中第二高的实际成交价。杏堂洞的“首尔林River View Xi”、玉水洞的“玉水Heights”等也分别以25亿韩元区间成交，突破了既往最高价。

江东区的申报价成交占比在同一期间上升了9.1个百分点（9月为35.0%），在上述自治区中增幅最大。高德洞的重建龙头小区带动了市场上涨。“高德Gracium”在专用59平方米户型出现3笔、专用84平方米户型出现3笔，共6笔申报价成交，表现抢眼。其中专用84平方米以25.5亿韩元成交，比截至8月的最高价高出1.6亿韩元。除此之外，“高德Arteon”、“Raemian Hillstate高德”等主要小区也接连刷新申报价。

另一处被视为潜在调控区域候选的麻浦区，申报价成交占比达到38.2%，逼近6月创下的最高值40%。阿峴、孔德、盐里一带主要小区接连出现申报价成交。作为调控区域的江南三区与龙山区也维持了较高的申报价占比。龙山区9月的申报价占比为70.0%，在首尔全体自治区中最高，较8月大幅上升46.9个百分点。瑞草区也以53.5%的占比，比上月提高4.1个百分点。江南区为41.4%，松坡区为32.1%，占比依旧处于高位。

相反，“老道江”（芦原区、道峰区、江北区）、“金冠区”（衿川区、冠岳区、九老区）等首尔外缘地区在申报价成交占比方面明显落后。只有九老区达到10.8%，勉强进入两位数。芦原区0.7%、衿川区2.6%、江北区3.0%、道峰区3.1%、冠岳区3.7%等均未达到5%，市场热度明显偏弱。

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KB国民银行房地产首席专业委员Park Wongap表示：“近期买入心理呈现向传统优选区域集中的‘压缩投资’特征”，“对‘一套优质房’的需求很可能持续，由此带来的申报价两极分化应视为结构性趋势，而非短期调整。”他补充称：“与其持有多套住房，不如持有一处不动产，其余资产分散配置于金融资产的投资习惯正在逐步形成。”