去同面积户型也要1亿韩元？…狎鸥亭2区大户型业主为分摊金发愁[房地产AtoZ]

by Lee Jieun

Published 30 Sep.2025 09:57(KST)

Updated 01 Oct.2025 08:39(KST)

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较上一年施工费上涨15%
比例率从61%降至42%
50坪户型较上一年分摊金额约增6亿韩元

据悉，在首尔江南区狎鸥亭2区持有一套50坪型（专用面积152㎡）住房的组合成员，在重建后若认购同一面积段的53坪型公寓，需缴纳约10亿韩元的分摊金。与去年测算的预估分摊金相比，需要多缴约6.5亿韩元。由于受预售价格上限制约，普通预售收益获取有限，加之施工成本大幅攀升，被分析为组合成员的负担大幅增加。

据20日整备业界消息，狎鸥亭2区重建组合近日通过第4次意向户型问卷调查结果，向组合成员告知了预估分摊金。组合成员的预售价格根据户型不同，从最低2亿多韩元到最高183亿多韩元（顶层公寓）不等。

按户型来看，50坪型组合成员的分摊金涨幅尤为明显。Shinhyundai 11次57坪型（171㎡）业主若调换到相近面积段的58坪型（140㎡），其预估分摊金从去年的5.8547亿韩元上升至今年的7.5378亿韩元，上涨近2亿韩元。Shinhyundai 12次56坪型（170㎡）业主若申请58坪型（140㎡），预估分摊金被测算为10.5030亿韩元，比去年的预估分摊金（5.8540亿韩元）大约增加了4.6亿韩元。若该面积业主想在不选择顶层公寓的前提下，换到最大户型84坪型（204㎡），则需缴纳32.3610亿韩元，比去年（25.2767亿韩元）测算的分摊金多出约7亿韩元。即便缩小面积，搬到48坪型（116㎡），也要额外负担2亿多韩元的分摊金。不过，就35坪型而言，若申请相同面积，预估分摊金仍维持在与去年相同水准的2亿多韩元。

由于预估分摊金较去年大幅飙升，组合成员纷纷表达不满。今年全年房价一路飙涨，作为预售价格测算基准的原有资产价值已经上升，但分摊金却大幅增加，令他们难以理解。分摊金额是以重建后目标户型的预售价格，减去将开发前资产价值（原有资产）乘以比例率（项目收益性）得出的权利价值来计算。狎鸥亭2区组合以KB市价为基础测算原有资产价值，其中Shinhyundai 12次56坪型和11次57坪型去年被认定为61亿韩元的原有资产价值，今年分别飙升至90亿韩元和97亿韩元。

分摊金增加的主要原因被指是施工成本暴涨。组合将去年按每坪（3.3㎡）1000万韩元测算的施工费上调15%，至1150万韩元。这一负担转嫁给组合成员后，作为项目收益性指标的比例率从62%降至约42%。这一水平远低于江南主要重建小区平均80%至100%的比例率。

由于适用预售价格上限制度，无法通过提高普通预售房源的预售价来压低分摊金。通常重建项目多以普通预售收益来弥补施工成本上涨部分。组合虽将普通预售价从原先每坪8000万韩元提高到9000万韩元，但与组合成员预售价（每坪8000万韩元中段）相比，仅高出约5%。

专家指出，这种负担在原有资产价值绝对规模较大的大户型上表现得更加突出。城市与经济公司代表Song Seunghyun表示：“总项目成本增加，尚不足以抵消组合成员原有资产价值的涨幅”，“小户型的原有资产价值本身较小，即便适用同一比例的项目成本上涨，相比50、60坪型，体感负担要小得多。”他接着解释称：“相反，大户型的基数本就较大，增加幅度自然显得更为显眼。”