挂上Raemian、Xi牌子也没用…质量总负责仍是LH，能力迎来大考验[LH民参与公寓]

政府通过扩大韩国土地住宅公社（LH）的直接实施来推进公共住房供应之际，住房质量问题站上了争议的中心。国土交通部部长 Kim Yundeok 表示：“国民普遍认为 LH 公寓的质量偏低”，“将通过与民间建筑公司大胆合作，供应优质住房。”不过，也有意见指出，仅仅挂上民间品牌就能确保住房质量的想法是误判。相反，舆论认为，应当仿效海外做法，使作为发包方的 LH 能够真正提升住房质量，并为其赋予法律责任，这一主张正获得更多支持。

京畿道城南市慰礼新都市民间参与公共住宅事业园区“慰礼 Xi The City”。国土交通部部长 Kim Yundeok 上个月19日访问此地时表示：“在民间建筑市场萎缩的情况下，民间参与项目将在 LH 的责任之下迅速推进，也将大大有助于激活建筑景气。”GS建设供图

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根据 LH 今年5月公布的《2025年第5次民间参与公共住房建设项目民间事业者招募指针》，施工单位须依照《建设技术振兴法》等规定，在工程全流程中遵从隶属 LH 或由 LH 通过调达厅选定的监理（建设项目管理技术人员）的指示。LH 还可在必要时直接实施施工评价和实态检查，并在不达标时发出“质量不良通知书”等，拥有相应制裁权限。在实际操作中，即便 LH 通过服务项目单位委托监理业务，相应技术人员仍处于以 LH 名义和权限履行管理监督职责的位置。也就是说，即便形式上是外包服务，本质上仍是在代行 LH 的角色。

在配备监理人员的 LH 现场，还会同时配置隶属 LH 的工程管理官。工程管理官受托代表发包方，负责确认并协调监理的业务执行。工程管理官有责任在充分掌握该监理服务内容后，忠实履行对相关任务的监督职责。

一名参与民间参与项目的大型建筑公司相关人士表示：“在民间参与项目中，质量管理总负责方是 LH”，“即便我们按照自有指南进行质量管理，最终仍须遵从 LH 派驻监理的指示。”他接着称：“民间参与项目与一般民间项目性质不同，因为 LH 直接对现场进行管控。”国土交通部相关人士也表示：“民间参与项目采用的是施工单位与 LH 对质量进行双重检查的方式。”

然而，发包方并不承担法律责任，仅止于行政和道德责任。根据《建设技术振兴法》，对质量和施工的直接责任在于施工单位和监理。发包方虽有配置监理并对其进行管理、监督的义务，但当现场发生安全事故或质量缺陷时，刑事责任或法律赔偿责任并不会直接归属于发包方。

经济正义实践市民联合（经实联）不动产国策事业组组长 Jeong Taeksu 指出：“我国建筑产业的责任体系在根本上存在问题”，“最终决策者是发包方，理应承担最大责任，但现行制度却留下漏洞，使其可以将责任转嫁给下位主体。”作为建筑先进国家之一，英国的《建设设计与管理条例》（Construction Design and Management Regulations）就明确规定发包方是安全和质量保障的最终责任主体。由于对设计和施工方向作最终决策的是发包方，因此一旦发生事故，责任也应由发包方承担，这就是其原则。

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LH 监管不力很快就会转化为财政负担。根据国会国土交通委员会所属、国民力量党议员 Eom Taeyoung 办公室的资料，LH 在过去5年（2020~2024年）因公寓瑕疵诉讼败诉共支付了2629亿韩元赔偿金。其中，就1036亿韩元向施工单位、设计单位、监理单位等行使追偿权，但实际追回金额仅为587亿韩元。最终剩余部分由国民税金填补。建筑业界用“1·10·100 法则”来说明这一点：若在施工阶段就解决问题，成本仅为1；若错过时机、在竣工前夕才返工，则成本会增加至10倍；而若在住户入住后问题才暴露，成本将增至100倍以上。

正如 Kim 部长所言，不能因为挂上民间品牌招牌就认定住房质量会随之提升。根据国土交通部数据，从去年9月至今年2月的6个月间，在共同住宅瑕疵数量排名前20位的建筑公司名单中，包括 Hyundai Construction、Daewoo Construction 等在内的十大大型建筑公司也在其中。排名第1的是施工能力评价第11位的 Hanwha 建设部门。过去5年累计瑕疵件数第1的是 GS Construction（1458件），Daewoo Construction、Hyundai Engineering、Lotte Construction 等也位居前列。Jeong 组长强调：“从光州 Hwajeong I-Park 倒塌事故和 Hakdong 拆除建筑惨案等案例来看，很难断言大型企业在安全和质量方面就一定更出色”，“扩大民间参与，从本质上看更接近于在经济低迷期为建筑公司保留利润的装置，而非确保质量的措施。”

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国会国土交通委员会所属、国民力量党议员 Kwon Youngjin 表示：“根据政府的9·7对策，预计 LH 承接的项目数量还将进一步增加”，“随着 LH 承接量的增加，瑕疵也将随之增加，这无疑预示着今后会出现更大的问题。”事实上，最近5年间，随着 LH 公共住房入住数量增加，“每户”一般瑕疵发生的平均件数已从2021年的5.75件激增至今年8月的9.78件。Kwon 议员还表示：“提升国民切身感受到的居住质量，与数量上的供应同样重要”，“LH 现在应当从‘拼数量’转向提升质量竞争力。”

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