麻浦·城东·江东·果川·盆唐房价轮番“攻克”…监管在即“末班车大战”[房地产AtoZ]

在江南三区和龙山区被重新指定为土地交易许可区域（简称“土许区域”）的背景下，非调控地区中的首尔麻浦·城东·江东以及京畿果川·盆唐的“标杆小区”房价大幅波动。被称为“国民户型”的专用面积84㎡房价纷纷突破30亿韩元，刷新成交价纪录的“闯关战”正如火如荼。分析认为，这是因为6·27贷款调控效果消失、9·7供给对策又未能激起明显反响所致。随着房价飙升，市场上越来越担心这些小区也会被纳入土许区域等调控之中，反而进一步集中了“赶上末班车”的购房需求。

被称将跻身“300亿韩元俱乐部”的首尔江东区遁村洞奥林匹克Park Foreon小区。联合新闻提供

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据国土交通部实价交易系统18日数据显示，江东区高德洞Godeok Gracium专用84㎡于上月30日以25.4亿韩元成交，创下新的成交价纪录。该小区在贷款调控出台前的6月14日首次以25亿韩元成交。此后类似价格区间的交易中断，一度被评价为“接盘接在高位”。然而此次成交价较去年最高价（20.4亿韩元）高出24.5%，在周边标杆小区中展现出最为突出的上涨势头。

江东“标杆中的标杆”Dunchon Olympic Park Foreon近期也传出专用84㎡以32.5亿韩元成交的传闻，虽然尚未登记在实价系统中，但当地房地产中介业界已将其视为既成事实。目前官方最高价为7月2日成交的29.84亿韩元。某中介在博客上发布了题为“Olpapo 32.5亿韩元，又一次刷新成交价纪录”的帖子。

Dunchon-dong一家房地产中介相关人士表示：“在1~4小区中，成交的是最受欢迎的3小区、楼栋和楼层条件都属‘皇家级’的房源。此前一直没有放盘的稀缺房源一出现，价格自然被推高。”与2022年认购时的预售价格（84㎡为12.36亿~12.933亿韩元）相比，目前价格约为当时的三倍。业主之间流传的“Eoposam（反正Foreon要到30亿韩元）”正在变为现实。该小区在预售时曾出现约1400名购房者集体放弃签约的情况。

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据韩国不动产院统计，今年以来，除调控地区外，公寓价格涨幅最高的是果川（11.72%），其后依次为城东（10.06%）、麻浦（7.85%）、盆唐（7.78%），江东位列第7（6.47%）。各地区标杆小区较去年最高价普遍上涨逾17%，引领着市场走势。

在首尔，江东之外，城东和麻浦也共同点燃了“汉江带”的热度。城东区玉水洞的Oksoo Heights专用84㎡于本月10日以25.15亿韩元成交，与杏堂洞Seoul Forest Riverview Xi（9月4日·25.1亿韩元）一道，双双跻身“25亿韩元俱乐部”。此前，若不计圣水洞，在城东区按国民户型标准突破25亿韩元的，仅有玉水e Pyeonhansesang Park Hills（6月·25.2亿韩元）一处。

城东区一位房地产中介表示：“几乎没有放盘。周六看房、周日立刻签约已成常态，甚至还有根本不看房就直接打定金的情况，现场氛围就是大家都急着要把账户号发给买家。”

在麻浦，对“30亿韩元俱乐部”的期待感不断升温。Mapo Prestige Xi专用84㎡于上月30日以27.5亿韩元成交，远超此前5月创下的最高价25.78亿韩元。差不多同一时期，Mapo Xi Hillstate Rachels也以27.6亿韩元刷新了成交纪录。在京畿道，Gwacheon Prugio Summit专用84㎡于上月30日以27亿韩元成交，市场对果川首个“30亿韩元小区”的期待不断升高。Bundang Botdeul 8-danji专用84㎡于本月12日以25.7亿韩元成交，巩固了其作为盆唐唯一“25亿韩元公寓”的地位。

专家分析认为，这一现象是土许区域带来的“气球效应”和市场对政府政策的不信任叠加的结果。KB国民银行房地产首席专家委员Park Wongap表示：“江南三区、龙山等核心区域被划入土许区域后，需求就转投到果川、盆唐等非调控地区的标杆小区。土许区域并不是消灭需求，而只是把需求转移到别处。”首尔市于本月17日将江南·瑞草·松坡区和龙山区的公寓重新指定为土地交易许可区域，为期1年3个月。首尔市称：“此次对江南三区和龙山区的重新指定，是为了保护实际居住需求者居住稳定的不得已之举。”

与此同时，9·7对策赋予国土交通部长官直接指定土许区域的权力，也被认为在刺激“赶末班车”心理。Park委员表示：“政府向市场抛出了一个强烈信号，即随时可以对其想要的地区实施突袭式调控，这反而更加强化了在调控指定前抢先购房的焦虑心理。”

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Shinhan Premier Pathfinder专家委员Yang Jiyeong表示：“尽管成交量并不大，但必须关注的是，主要小区不断突破前高这一点。这表明，在追加调控出台前，抢先锁定一套‘优质核心房源’的需求已开始正式行动。”

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