[Why&Next]规模扩大6倍的新总部大楼…勒紧腰带的E-Land迈向“麻谷时代”

迎来创立45周年的衣恋集团开启了“麻谷时代”。在历经10年等待之后，此前四散各处的全体子公司终于得以集结于一处。集团计划通过建设世界一流水平的时尚研究所和尖端餐饮（F&B）研究所，迈向全球企业。不过，由于新总部大楼建设等大规模投资导致借款大幅增加，加之因财务稳健性恶化而融资困难重重，衣恋的“麻谷时代”从一开始就不得不勒紧裤腰带。

据流通业界18日消息，衣恋世界（时尚）、衣恋零售（流通）、衣恋Eats（餐饮）等衣恋集团旗下10余家子公司，上周完成了入驻首尔江西区“麻谷全球研发中心”。麻谷研发中心于2015年10月动工，在去年年底竣工，是衣恋集团的研发设施，名义上是“研发中心”，但实质上是将衣恋集团的所有功能和能力集中于一体的综合设施。过去集团旗下公司分散在加山大楼、汝矣岛等地，此次是集团整体首次汇聚在同一栋建筑内。

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麻谷研发中心建设被视为衣恋集团的夙愿项目。原计划自2015年开工后，于2018年完工、2020年入驻，但因新冠疫情与集团财务危机叠加，整体进度被推迟。2015年底，衣恋集团控股公司衣恋世界因信用评级下调而遭遇流动性危机，随后3年多时间里持续推进优质品牌出售。2017年撤出新村大楼时，主要子公司也被分散安置到加山大楼等处。之后，随着近期衣恋世界业绩改善，集团在时隔10年后终于完成入驻。

麻谷研发中心的规模是原加山大楼的6倍。作为衣恋集团原总部的加山大楼面积为3万9600平方米（约1.2万坪），而新大楼的总建筑面积则达25万平方米（约7万5625坪）。与此前仅作为办公设施（办公室）使用不同，新大楼大幅扩充了研发功能。整栋建筑为地下5层、地上10层结构，最多可容纳3000名员工办公。主要设施包括时尚研究所、F&B菜单开发研究所等。其中时尚研究所计划于今年年底完工。

衣恋集团计划以强化研发功能的新总部为跳板，谋求未来增长。衣恋方面相关人士表示：“这是以未来时尚、流通、食品等战略事业部门的研发为目的而设立的设施”，“将把研发力量集中在战略事业部门，推动未来增长。”

衣恋集团由创始人、会长Park Seongsu于1980年在梨花女子大学门前开设的名为“England”的舶来服装店起家。4年后，Park会长将名称改为“E·Land”，设立法人，正式进军时尚市场。此后，集团于1994年创立“2001奥特莱斯”，进入流通业务，并通过收购濒临破产的家乐福（Homeplus前身）和海泰流通（Kim’s Club）等流通卖场不断扩大规模。又进军中国时尚市场，并向度假村及酒店（Kensington）和餐饮（Ashley）业务扩张，截至去年年底，集团总资产达到11万6260亿韩元，成长为韩国财界资产规模排名第46位的大企业。

然而，在接连进行并购过程中，集团通过公司债或企业商业票据（CP）等方式筹措资金，遭遇了流动性危机。控股公司衣恋世界虽在2021年通过土地资产重估等方式降低负债率、改善对借款的依赖度，但此后因盈利能力下滑，以及麻谷研发中心与中国物流中心等大规模投资陆续展开，借款规模再次扩大。截至今年上半年，净借款约为4.4万亿韩元。

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问题在于巨额借款所带来的利息成本。今年上半年，衣恋世界合并基准营业利润为1560亿韩元，而同期利息费用则高达1532亿韩元。利息保障倍数为1，也就是说，企业赚取的利润几乎全部用于支付利息。

因此，衣恋世界上月为偿还既有借款而发起了规模300亿韩元的公司债公开募集，即便给出了6%后段区间的高利率，但在需求预测中仍未达到目标金额。今年年初公司债公开募集时则出现了全部未售出的情况，只得利用政府的公司债·企业商业票据（CP）收购项目进行融资。

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近期，衣恋集团在时尚和餐饮板块表现尚可，但在流通板块则面临业绩不振。今年上半年，衣恋世界实现销售额2兆7431亿韩元、营业利润1560亿韩元，同比各增长约5%、9%。其中，时尚板块销售额为1兆7347亿韩元，同比增加3.5%。衣恋Eats同期销售额为2764亿韩元，同比大增29%。

相反，负责流通板块的衣恋零售去年实现销售额1兆5649亿韩元、营业利润300亿韩元，同比分别下降0.4%、41.9%。其公司信用评级也在去年年底从“BBB+ 负面”被下调为“BBB 稳定”。韩国企业评价公司指出：“由于盈利能力不足、投资负担及对子公司的支持等因素，集团的高财务负担将持续存在。”

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此外，承担集团逾半数销售额的时尚板块同样存在风险。衣恋集团对年销售额高达1兆韩元的运动服饰品牌New Balance依赖度较高。New Balance已将原定于今年年底到期的授权合同再延长5年，但瞬息万变的时尚市场趋势仍是一大变数。

近几年一直被视为突破持续低迷内需的中国市场也存在不安因素。衣恋自1996年起进军中国，通过3家销售法人运营多家门店实现了增长。但衣恋世界的中国法人今年上半年实现销售额4797亿韩元，同比减少约2%。这主要是因为在新冠疫情大流行之后陷入低迷的中国内需复苏步伐缓慢。

衣恋方面表示：“中国内需市场的增长势头正伴随政府的促消费政策而呈现恢复趋势，但如果消费复苏比预期更加迟缓，可能对海外业务业绩产生负面影响”，“未来被寄予高速增长期望的中国市场，不仅有韩国企业，还有众多时尚服装企业进入，竞争预计将日益激烈，这或将对本公司的营业利润产生一定程度的负面影响。”

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衣恋集团正通过推进公司治理结构重组等方式，集中实施“有所取舍、聚焦核心”的战略。衣恋零售于本月1日吸收合并了衣恋Kim’s Club和衣恋Global。将原本在2022年7月把大卖场业务（Kim’s Club）与时尚品牌业务（衣恋Global）分别分拆设立为子公司，在3年后重新并回原位。此外，自2020年以来，集团已关闭NC百货、NewCore Outlet等8家门店，并关闭了4家Kim’s Club门店。

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在餐饮板块方面，上月衣恋Eats选定Samjeong KPMG为出售主办方，决定出售BanGoong、Steak Us、Teru、Tepanyaki Daguo、Asia Moon、Huwon、The Cafe、Cafe Lugo、Perkeno等6个餐饮品牌和3个咖啡品牌。此举旨在集中资源发展核心餐饮（F&B）品牌“Ashley”和“自然别曲”。衣恋Eats相关人士表示：“这与其说是为了立即筹措资金，不如说是为了集中精力发展表现良好的自助餐品牌。”

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