“改造也能1+1配售？”…实际落实成疑

政府决定今后将在改造项目中也适用把大户型拆分为两户来分销的“1+1分销”方式，但其实际效果受到质疑。通过拆分住户来增加住房供应量是本意，但现场业界预计，由于严格的安全性审查标准和业主同意问题，实际应用将十分困难。

据国土交通部17日消息，今后在改造项目中，如将大户型（专用面积85㎡以上）住房拆分为两户以上进行一般分销，相应的分销户数可以计入并增加整体住户数。政府已于本月7日通过“扩大住房供应方案”发布了相关内容。

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但同时规定，仅能在原有户数5%的范围内扩大户数。考虑到现行《住房法》中对改造项目住户增加上限定为15%，这意味着最多可以将住户数增加至20%。例如，原本从1000户增加15%到1150户为止可以进行改造，今后则可在此基础上，再加上通过大户型拆分产生的一般分销50户（5%），最多可增至1200户。

由此产生了“改造项目盈利能力将得到改善”的预期。通过1+1分销，一般分销户数增加，小户型业主的分摊金额随之减少，项目收益性有望较以往提升。对政府而言，一户大户型可以拆分成两户小户型，从而起到增加住房供应量的效果。此前由于改造项目带来的住户增加数量被限制在15%以内，难以适用1+1分销。尤其是小户型业主反对称，只有大户型住户数增加而受益。

然而，由于缺乏支撑1+1分销的制度性基础，有观点指出，实际应用将十分困难。《住房法》中过度的结构审议规定及设计上的限制成为掣肘，因此预计选择这种方式的业主协会不会很多。具体来看，如果把每层只有一户大户型的整栋楼，改造为每层两户小户型，则必须整栋全部更改结构；若仅对同意1+1改造的特定楼层拆分为两户，则各楼层传递的荷载不同，可能导致结构安全性下降。

最终，只有当一栋楼内所有住户都同意进行1+1改造时，项目才有可能推进。根据《住房法》，对一栋公寓楼进行改造时，只需取得全体业主三分之二以上、各栋50%以上的同意即可。但为了实施1+1改造，还需要再次取得配置有大户型的那栋楼住户100%的同意，项目才能推进。改造行业相关人士表示：“如果只在某一层拆分户数，就会导致各楼层结构不统一、杂乱无章的问题”，“由于业主之间的利害关系各不相同，要汇总意见并不容易”。

尤其是在因1+1改造而必须对结构安全性进行更为深入审查的情况下，由于责任人处罚标准较重，预计难以在实际项目中应用。现行《住房法》规定，若技术审查委员未能正确判断是否遵守结构标准，导致入住者受损，可处以1年以下有期徒刑或1000万韩元以下罚金。

韩国改造融合学会会长Shin Dongwoo表示：“技术人员未能履行其义务，理应承担责任，但将是否遵守设计标准的刑事责任追究到审查委员身上则过于严苛”，“在强化审查义务的同时，又施加过重的处罚，可能成为项目推进的绊脚石”。

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他还表示：“在严格的安全审议规定下，还需要比以往进行更多结构变更，从这一点等多方面考虑，很难确定会有多少项目会选择1+1改造”，“如果要通过改造来扩大供应，首先应放宽对垂直加层的安全监管等措施”。

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