“为堵住差价投资却让全租房源枯竭”……秋季搬家旺季将至人人惶恐[房地产AtoZ]

by Lee Jungyun

Published 10 Sep.2025 09:11(KST)

Updated 11 Sep.2025 07:31(KST)

open/close

贷款监管后首尔公寓月租占比上升
“为压制买卖市场而牺牲租赁市场”

从首尔南山眺望的公寓小区全景

“目前没有可以为您对接的全租房源。愿意挂牌的房东也没有，随着贷款收紧，找全租房的人也不多了。”（麻浦区大兴洞 A 公认代表）

“目前的氛围是原有全租承租人多选择续约，市场上几乎没有房源。如果要找全租房，与其觉得还有时间再等等，不如现在马上签约更有利。”（铜雀区上道洞 B 公认代表）

政府作为 9·7 房地产对策的一环，将有房家庭的全租贷款额度限制在 2 亿韩元，事实上堵住了“夹层投资”（利用全租保证金进行购房），由此殃及租赁市场。承担全租房源供应角色的夹层投资变得困难，供应随之减少，最终被全租市场挤出的承租需求不得不转向月租市场，引发担忧。有舆论指出，被迫留在租赁市场的普通民众，其居住不确定性将进一步加大。

“为堵住差价投资却让全租房源枯竭”……秋季搬家旺季将至人人惶恐[房地产AtoZ]

限制夹层投资致租赁供应减少

据金融委员会等机构 10 日消息，首都圈地区持有一套住房家庭的全租贷款额度已缩减至 2 亿韩元。此前，住房城市保证公社（HUG）的全租贷款额度为 2 亿韩元，首尔保证保险公司（SGI）为 3 亿韩元，住房金融公社（HF）为 2.2 亿韩元。本次对策实施后，额度被调减，首都圈约三分之一的全租贷款借款人平均可贷额度将减少约 6500 万韩元。目前在首都圈持有一套住房并办理全租贷款的人约有 5.2 万名，其中贷款金额在 2 亿韩元以上、3 亿韩元以下的约 1.7 万名，占整体的约 30%。

此次对策限制了借贷后进行夹层投资的行为。住房持有者不再能不住在自有住房中，而是通过夹层投资购买住房，再利用全租贷款搬入另一套住房居住。此前政府也已通过 6·27 对策限制夹层投资。规定在办理住房抵押贷款时，借款人须在 6 个月内完成迁入申报，这意味着“买房就要自住”，从而无法在附带全租的情况下购房，也不能在买房后再把房子出租为全租。

以所有权变更为条件的全租贷款也被禁止。此类产品是银行以房东更替为前提，向承租人发放全租资金贷款，通常用于分销公寓的原房主用承租人的全租保证金支付公寓尾款等情形。对夹层投资踩下刹车，是为了让人们难以通过“带全租买房”的方式，用少量资金、超出自身能力购房。政府将其视为助推市场不稳定的因素之一。

“全租价格上涨、向月租转换加速在所难免”

随着全租房源减少，改签月租的现象愈发突出。全租供应减少导致全租价格上涨，最终难以承受全租价格的人被迫涌向月租市场。在此背景下，政府还下调了青年可申请的“支柱”全租贷款等额度，并将住房城市保证公社（HUG）全租贷款保证比例（以首都圈为基准）从 90% 降至 80%。对全租贷款“踩刹车”的用意，是在贷款规模扩大推高全租价格、进而抬升房价之前加以遏制。

从韩国不动产院公布的首尔公寓全租价格指数变动率来看，今年截至 7 月的累计涨幅为 1.24%。与首都圈 0.54%、全国 0.12%相比，明显偏高。尤其是自 6 月开始限制夹层投资后，涨幅明显走高：首尔公寓全租价格指数在 6 月上涨 0.33%，7 月上涨 0.31%。在 6·27 对策出台的 6 月，首尔公寓租赁交易中月租占比为 42.3%，而次月升至 44.1%，上升了 1.8 个百分点。

Shinhan 银行不动产投资咨询中心团队长 Kwon Youngseon 表示：“通过贷款进行夹层投资变得非常困难，因此在以投资为目的进入房地产市场的人群中，‘只持有一套优质住房’的现象预计将进一步加剧。全租价格理所当然会上涨，月租化进程也将加快。可以说，为了给过热的买卖市场降温，政府在一定程度上牺牲了租赁市场。”

NH 农协银行不动产专业委员 Yoon Sumin 称：“我认为，制度正在朝着逐步让全租在租赁市场中消失的方向进行调整。通过缩减全租贷款抑制需求，同时通过抑制夹层投资减少供应，这两方面的效应正在同时显现，今后月租上涨趋势可期。”