“9·7对策”次日松坡区高价成交3宗…拍卖市场率先行动[房地产AtoZ]

政府公布“9·7供应对策”并在首都圈封堵买卖业者贷款，仅过一天，法院拍卖市场就出现了高价成交案例。被视为判断首尔房价走势风向标的松坡区3件拍卖物件全部以高于初始评估价的价格成交。成交价不仅高，而且在同一天集中成交也属罕见。上月松坡区全部拍卖物件中，仅有4件找到新主人。有分析指出，在舆论普遍认为政府首个供应对策难以化解供需不安的负面预期下，押注房价上涨的需求正涌向拍卖市场。

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据法院9日消息，前一天松坡区蚕室洞“Ressence”专有面积84平方米的公寓，以比评估价24.9亿韩元高出8.7999亿韩元的价格最终成交，成交价率达到135%。共有27人参与竞拍，次高出价为33.11亿韩元。Ressence是被称为蚕室“三大龙头小区”“L·R·T（Els·Ressence·Trizium）”之一。其成交价与上月记录的普通买卖最高价34.4亿韩元之间仅相差7000万韩元。

同一天，蚕室洞现代公寓专有面积84平方米，以评估价14亿韩元的118%、即16.5亿韩元成交。经过13人竞争后拍板落定。不仅是蚕室，巨余洞“巨余4小区”专有面积49平方米的公寓也以8.4788亿韩元成交，高于评估价8.22亿韩元，成交价率为103%。

在“9·7供应对策”之后首都圈买卖业者贷款被封堵、随即举行的首次拍卖中出现这样的结果，被评价为罕见。受到“6·27贷款监管”正面冲击的上月，首尔公寓拍卖成交率为40.3%，创下今年以来最低水平。同月江南三区公寓拍卖成交率也仅为18.80%，同样为今年最低。

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尤其是在此次对策中，被视为“6·27贷款监管”典型漏洞的“买卖业者贷款”被封堵后，原本预计整个市场将会萎缩。买卖业者贷款是法人或个体工商户通过拍卖竞得住房时常用的资金筹措渠道。此前，在调控地区可按贷款价值比（LTV）30%发放贷款，在非调控地区则可贷到60%，且没有自住义务，也没有贷款金额上限限制。因此，在将住房抵押贷款（房贷）上限定为6亿韩元的“6·27对策”出台后，该贷款在拍卖市场事实上被用作绕道投资通道。

在这种背景下，拍卖市场买方情绪转强，被分析为在“供应不信任”之下，房价上涨预期走强所致。在本次对策中，能够加快整备项目进度的关键——重建超额收益回收制（简称“重超回”）的废除或补充并未纳入，认为住房供需不安难以化解的预期正在增强。首尔通过再开发、重建等整备项目供应的住房占比超过80%。而在首尔，为新增住房供应而规划开发的成均馆大学棒球场等地块，其供应规模在5年内也仅约4000户。

松坡区在首尔房地产市场中扮演“风向标”角色，此类买方情绪的变化可能会波及整个市场。以全国市值（以KB领先公寓为基准）排名前十位的龙头公寓为例，其中有6个小区位于松坡区。通过这些小区的价格波动，可以判断其他地区及整体市场的走势。尤其是拍卖市场较普通买卖更快反映需求情绪，因此被称为先行市场。

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地之拍卖高级研究员 Lee Juhyun 表示：“从单个小区来看，巨余4小区和蚕室现代公寓因改造预期升温而吸引了大量竞拍者，Ressence则属于高价公寓，对贷款依赖度不高，因此一直不受‘6·27监管’影响而持续成交。面积在15亿韩元以上的江南圈大型小区，受监管影响相对有限，加之市场对供应对策能否落实的疑问加大，资金正加速流向江南圈的优质小区。”

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