政府全面扩大“模块化住宅”……租赁可行 分售为时尚早[房地产AtoZ]
政府拟将模块化住宅作为“快速供应模式”全面推广
LH在全国12个地区推进2261户建设，768户已竣工
工期缩短30%至50%，安全性具优势，对租赁住房效果明显
与传统工法相比施工费增加20%至30%，与先预售模式冲突致收益性受挫
国会审议容积率放宽15%及特别法，民间扩散关键在标准化与成本改善
虽然政府在9·7房地产对策中把模块化住宅作为加快供应速度的王牌，但有观点指出，目前在技术、成本和制度等方面的局限仍然十分明显。不过，由于该方式有望将工期缩短约一半，并同时兼顾安全性和环保性，且未来市场扩张空间较大，如果在制度上加以完善并扩大民间参与，有舆论期待其有可能成为新的住房供应范式。
据国土交通部9日消息，韩国土地住宅公社（LH）正在推进共12个地块、2261户规模的模块化住宅项目。其中釜山龙湖、天安斗井等6个地块的768户中低层模块化住宅已竣工。在义王草坪A4（22层、381户）、高兴道阳（15层、150户）等6个地块，1493户规模的中高层模块化项目正在推进中。
模块化施工法是指在工厂内预制墙体、门窗、管线、浴室等建筑部件70%以上，再运至现场进行组装的一种方式。国土交通部解释称，通过这种方式，可以将施工期相比传统钢筋混凝土（RC）方式缩短30%至50%。也就是说，原本需要24个月的公寓工程，有望在一年多一点的时间内完工。由于现场投入的人力减少，安全事故风险随之降低，同时还可减少建筑废弃物和碳排放，被寄予环保效果的期待。国土交通部相关人士表示：“我们认为在新建收购型公租房（5年内14万户）和公共支持型民间租赁住房（5年内2.1万户）的供应中，可以优先适用模块化方式。”
但其局限也同样清晰。以目前国内技术水平，还无法满足13层以上建筑所要求的3小时耐火标准（能在火灾中坚持3小时以上），意味着难以建造13层以上建筑。这与城市大型公寓小区的需求存在较大差距。短期内应用于租赁住房供应问题不大，但要引入到商品房预售市场则为时尚早。另外，其施工成本比RC方式高出20%至30%，盈利性难以保障。韩国特有的以预售为中心的市场结构，也抵消了模块化方式的优势。在预售结构中，工期越短，中期款和尾款的缴纳期也随之缩短。对于必须在短期内准备大笔资金的消费者而言，并不是具有吸引力的产品。
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与因高人力成本和用工荒而较早将模块化视为替代方案的海外发达国家不同，韩国一直依靠外籍劳动力满足施工现场需求，对相关技术升级的迫切性相对较弱。即便如此，各建筑公司仍在为未来的“吃饭产业”迅速布局。即使眼下赚不到钱，也要抢先占据被看好将来会成长的市场。在欧洲和北美，模块化方式已占全部建筑的20%以上。
三星物产建筑部门近日在德国家电展会IFA 2025上，与三星电子联合公开了“智能模块化住宅”。这是在由三星物产建造、建筑面积218平方米的模块化住宅中，搭载三星电子人工智能（AI）家居解决方案的下一代居住空间。GS建设今年4月在忠北阴城成功完成以适用于30层以上建筑为目标的模块化公寓技术实证。Hyundai Engineering两年前在国内首次竣工当时为最高层数的13层模块化幸福住宅。
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政府和国会也开始在制度层面提供支持。国会国土交通委员会正在讨论一项修改《住宅法》的法案，拟将模块化住宅的建筑覆盖率和容积率比一般住宅放宽15%，以提高民间项目的盈利性。法案还包括将现行法律用语“工业化住宅”更改为“装配式建筑住宅”，并将适用范围扩大至住宿设施、办公型公寓等准居住建筑。政府为解决与既有建筑法规之间的冲突，甚至在考虑制定“模块化特别法”。这是基于如果没有制度性基础，就难以实现大规模普及这一现实而采取的举措。
专家指出，模块化住宅在韩国目前仍处于初级市场阶段，但如果积累足够多的经验，完全有可能向商品房预售市场扩散。Ajou大学建筑学系教授Cho Bongho表示：“模块化在环保性和安全性方面优势明显，但由于国内市场狭小，目前在成本方面缺乏竞争力。政府若能通过本次对策扩大公共项目，稳定培育产业生态，并通过‘规模经济’降低成本，未来有望给住房供应范式带来重大转折。”
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