“李政府首个供应对策”称将确保速度与执行力…市场半信半疑 [房地产AtoZ]

by Choi Daeyul

by Oh Yukyo

by Choi Seoyoon

Published 08 Sep.2025 11:22(KST)

Updated 08 Sep.2025 14:14(KST)

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政府发布9·7住房供应扩充方案
首都圈每年开工27万套住房
LH直接实施并改善民间整备条件

政府决定今后5年内在首尔等首都圈一带供应135万套住房。6·27对策出台后房价涨幅有所放缓，但政府判断，市场对供应不足的担忧依然存在。历届政府在执政初期都曾推出以大规模住房供应为核心的“综合礼包式”对策。

此次不同之处在于，韩国土地住宅公社（LH）不再将其开发的宅地出售给民间，而是由其直接实施开发项目；并且不再像以往那样以住房许可为中心制定供应计划，而是以开工为基准提出目标。专家评价称，此次在供应目标执行方面配套了保障装置，具有积极意义，但也指出，今后的执行力和推进速度将成为关键变量。

LH直接实施，真能提升执行力和速度？

国土交通部第一次官 Lee Sangkyung 8日做客《Kim Hyunjung 的新闻秀》节目时表示：“Yoon Sukyeol 政府时期提出的是以民间为主的供应量，这一次则由LH等公共机构为中心来推进项目，因此有可能按照政府计划来执行。”他还称：“上一届政府推进的第三期新城已进入补偿阶段的收尾期，因此有望提升执行力。”

根据本次对策，LH决定对目前正在开发或将要开发、原计划出售给民间的住宅用地改为由LH直接实施开发。过去住房供应的一般模式，是由LH开发宅地后出售给建筑公司等民间开发商，由其建设公寓。受此影响，一旦经济低迷，因资金筹措问题导致供应速度放缓。政府预计，若在原计划出售的土地上直接开展项目，到2030年可实现共6万套住房开工。此外，还将把LH持有的宅地开发区、公营住宅区等非住宅用地变更为住宅用途，到2030年再新增1.5万套住房。

大韩建设政策研究院研究委员 Lee Eunhyeong 表示：“LH直接实施意味着将以更低价格供应住房，从这一前所未有的尝试来看，可以给予较高评价。”但他同时指出：“从长期看，随着老龄化和人口减少，新宅地上的住房需求很可能不会太大，LH强化后的能力是否真的有必要，值得进一步思考。”他还补充指出，LH目前尚未建立起足以弥补公共租赁等既有亏损业务的体系，这一部分也有待完善。

Woori银行不动产研究实验室室长 Ham Youngjin 称：“若将LH所有的非住宅用地改为住宅用途常态化，当前饱受滞销和过度供应困扰的知识产业中心或商业用地等，有望转为居住用地。”他解释说：“随着LH直接实施，民间建筑公司预计将集中精力于公共宅地施工订单及市中心整备项目。”他并补充道：“对策的执行力和推进速度、民间的参与与否，以及在抑制投机需求的同时，将实际购房者不便降到最低的金融和监管措施之间的协调，将成为决定政策效果成败的关键因素。”

7日，国土交通部部长 Kim Yundeok 在首尔政府大楼发布扩大房地产住房供应方案。联合新闻提供

“改善整备项目条件” 容积率与重建负担金暂时搁置

为增加市中心住房供应，政府决定提高老旧设施和闲置用地的利用率。对使用年限30年以上的老旧公共租赁住房，最高容积率将上调至500%。重建后将以整合型公共租赁方式重新供应，同时把新增房源用于分售或整合型公共租赁等。去年启动试点项目的Sanggye Madeul、小区和Hagye 5小区将被优先推进。Suseo（3899套）、Gayang（3235套）等大型小区也将从后年开始实施。预计到2030年，首都圈将有约2.3万套住房开工。

KB国民银行不动产首席专业委员 Park Wongap 表示：“为开发闲置用地，必须在各类许可审批程序上加快速度，因此需要与首尔市等地方自治团体进行有机合作。由于无房者的居住不安持续存在，只有通过让公众切实感受到的供应扩大会，快速推进，才是实现市场稳定的关键。”

政府将通过制度改善，使整备项目整体工期最多缩短约3年。为便于灵活应对施工成本上涨等环境变化，将放宽高度限制、公园绿地标准等。政府预计，通过这些措施，5年内可供应23.4万套住房。对于民间再开发、再建的容积率奖励措施，暂不调整，日后将通过公共讨论程序再行研究。这是因为部分地区担忧会被推高房价。

被视为拖慢首尔重建项目进度的一大因素——重建超额收益回收制，政府也基本确定暂时维持现状。Lee 次官表示：“过去执行后又被搁置，若重建负担金被正式征收，（共同民主党方面）将会在观察后续情况的基础上评估政策效果。”研究委员 Lee 也指出：“此次对策中并未提及重建超额收益回收制，而重建负担金是推高组合成员追加出资负担的障碍因素，今后有必要通过废止或大幅放宽等方式进行补充完善。”

从首尔南山眺望到的首尔市内公寓等住宅小区。联合新闻提供

Moon、Yoon、Lee 均在任期初期推出供应对策

此次对策中，包括LH直接实施在内，对整体方案进行了调整，被视为与历届政府拉开差异、并着眼于实际扩大供应的举措。

上一届 Yoon Sukyeol 政府曾表示，在执政期间将在首都圈供应158万套住房，但3年间实际开工量尚不足50万套。虽然在执政初期勾画了扩大供应的蓝图，但未能配套落实具体政策执行路径，导致公众体感度偏低。随着施工成本大幅上涨、项目融资（PF）不良风险浮出水面，住房供应也不得不出现受阻情况。

Moon Jaein 政府在执政初期以“居住福利”为名义，提出供应100万套公营住房的目标。虽然一定程度上确保了公共租赁房源，但以首都圈分售公寓为中心的供应对策却在执政后期才推出，缺乏足够的推进动力。

国土部部长 Kim Yundeok 在不动产相关部门长官会议后的发布会上表示：“‘Lee Jaemyung 政府’将不同于以往，按照开工作为统一标准，在全国民众偏好的地段，推进充足且持续的住房供应。”

专家指出，此次对策在住房政策方向上回应了市场长期以来的呼声，这一点值得肯定，但仍需观察后续推进过程。实验室室长 Ham 表示：“6·27家庭贷款监管在一定程度上平抑了此前急剧升温的首尔住房市场，但考虑到年内基准利率仍有进一步下调的可能性，以及全租房源短缺、月租化等情况，有必要在此时点缓解市场对长期住房供应不足的担忧。”