“比上次涨了2亿” 成交减少仍频现新高价…蠢蠢欲动的江南片区楼市
7月首尔公寓成交量骤减70% 需求观望
首尔房价涨势放缓 8月起再度反弹
江南买入情绪连涨两周 刷新成交新高
秋季搬家旺季前租赁市场不稳 供应对策成关键变量
首尔公寓交易量在贷款监管出台前后锐减约70%。尽管观望情绪日益浓厚，但首尔江南圈部分小区仍在延续较前一笔成交价格更高的“刷新最高价”交易。江南圈购房心理已连续两周回升，有观点认为贷款监管效果或已消耗殆尽。
12日据首尔不动产信息广场统计，首尔公寓交易量以今年6月为基准录得1万1981件，为今年以来单月最高纪录。相较之下，7月交易量仅为3654件，减少70%。7月交易申报截止到本月末，虽仍有时间，但由于贷款监管加剧了观望情绪，申报件数预计难以大幅增加。
江南圈购房心理出现反弹迹象
与在Lee Jaemyung政府上台前后购房需求集中涌入的6月初相比，首尔公寓挂牌量减少近10%。据房地产大数据平台Asil统计，首尔待售公寓挂牌量从6月6日的8万2307套，减少至本月6日的7万5187套。
自6·27贷款监管实施约6周以来，首尔公寓售价以部分地区为中心呈现反弹上涨态势。根据KB不动产数据，8月第一周的公寓售价变动率较前一周上涨0.11%，已连续28周上行。涨幅依次以松坡区(0.31%)、铜雀区(0.24%)、江南区(0.23%)、瑞草区(0.19%)、龙山区(0.17%)居前。韩国房地产院发布的《全国周度公寓价格动向》显示，8月第一周（以4日为准）首尔公寓售价上涨0.14%，涨幅较前一周（0.12%）有所扩大。
江南片区购房心理正在逐步回暖。反映房地产心理的指标——首尔购房优势指数显示，江南11个区在8月第一周录得56.8，较前一周上升0.9点，已连续两周小幅走高。相反，江北14个区则为42.7，较前一周下滑2.8点。
在江南三区，即便面对史无前例的贷款监管，刷新最高价的成交依然不断出现。重建小区蚕室住公5小区76平方米户型在上月11日以41亿7700万韩元成交，改写历史最高价纪录。专用面积82平方米户型也以45亿2500万韩元易主，创下新高。Raemian Daechi Palace在上月14日成交的一套专用151平方米户型，成交价为63亿韩元，较前一笔交易高出1亿5000万韩元。
蚕室Raemian I’Park 74平方米预售权则以31亿韩元成交，较此前最高价高出2亿1800万韩元。Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin分析称：“与其说是已经适应了贷款监管，不如说由于土地交易许可区必须实际入住，对贷款监管的敏感度相对较低，仅在部分此类地区，因挂牌量较少、卖方占优的市场结构下才出现这种现象。”
全租·月租不稳、利率、供应对策……变量林立
也有观点认为，一旦全租、月租价格大幅飙升，可能再次点燃购房需求。Ham Youngjin室长表示：“根据秋季搬家季全租和月租价格的变动率，不排除部分租赁需求转化为购房需求的可能性”，“贷款监管、降息延后、政府供应对策的实际效果以及美国降息等，都是重要变量。”
近4年作为供应先行指标的许可、开工、竣工量持续减少的情况叠加，也成为加剧购房者不安的因素。根据住宅产业研究院统计，相较往年平均水平，最近4年累积的供应缺口在首都圈估计为29万8000户，首尔为6万8000户。今年首尔民营住房许可量约为2万7000户，较去年减少6000户；开工量则为3万4000户，较去年增加1万1000户，达到3万4000户。
专家认为，由于江南三区等地受欢迎程度较高，市场仍然是卖方占优，“一套优质房”现象延续，上涨趋势大概率将持续。NH农协银行不动产专业委员Yoon Sumin表示：“核心小区仍然是卖方占据优势，对于手中持有大量现金的购房者而言，反而成为入市机会”，“不断出现的刷新最高价成交，说明当前市场氛围并非仅凭贷款监管就能被浇灭。”
Shinhan投资证券资产管理咨询部首席Yang Jiyeong则称：“过去出台与6·27贷款监管类似的对策时，效果大约持续6个月左右后市场再度反弹，而这一次似乎恢复得更快”，“由于供应较过去更加不足、现金资产持有者增多，主要地区出现上涨趋势，挂牌稀缺导致叫价直接成为市价的现象进一步强化。”
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