疯涨的房价让“买房族”如坐针毡，纷纷涌向限价楼盘

by Jung Jin

Published 31 Jul.2025 09:20(KST)

- 分售价上涨、贷款收紧…无房刚需族“买房置业”难上加难
- 在“今天是最便宜”的认知扩散下，越来越多人将心愿清单换成限价楼盘

首都圈无住房刚性需求群体可谓“火烧眉毛”。在分房价涨势丝毫不见回落的情况下，又叠加6·27房地产对策等高强度贷款监管，时间拖得越久，“置办自住房”难度越大，这种危机感正在起作用。因此，实行预售价格上限制度、具备价格竞争力的小区正成为需求者关注的焦点。

从住房城市保证公社（HUG）发布的《民间公寓分房价格动向》资料来看，以今年6月为基准，首都圈公寓每3.3㎡的平均分房价格为2915.4万韩元，较去年同月（2706.5万韩元）上涨7.72%。折算到需求层较为集中的专用59㎡和专用84㎡户型时，购房者需分别额外承担5000万韩元以上和7000万韩元以上的负担。

问题在于，近期实施的政策变化可能进一步助推分房价上涨趋势。根据国土交通部消息，从上月（6月）起，30户以上的民间公寓也被强制要求取得“零能耗建筑（ZEB）”5级认证。为满足标准，必须安装高性能保温材料、双层窗户、新再生能源设备等设施，因此工程造价上涨在所难免，相关预测接连不断。事实上，大韩建筑学会估算，为满足ZEB 5级标准，工程费用将比现有水平增加26%至35%。

另一方面，贷款门槛抬高也被指出会加重购房者负担。政府上月将首都圈住房抵押贷款额度限制在6亿韩元，并公布了包含贷款后6个月内必须迁入条件的《家庭负债管理方案》。加之本月1日起更为严格的压力型总债务本息偿还比率（DSR）第三阶段监管正式实施，无住房需求者之间对于“置办自住房”困难的抱怨声不断高涨。

一位房地产专家表示：“在分房价几乎每天都在飙升的情况下，政府又抛出高强度贷款监管这张牌，可谓雪上加霜，无住房刚需群体中出现了‘买房比摘星星还难’的自嘲声音。由于分房价涨势在短期内仍将持续，围绕具备价格竞争力的小区出现需求集中，两极分化现象也在延续。”

实际上，近期分房市场中，实行预售价格上限制度小区的“虹吸效应”愈发明显。根据韩国不动产院“申请购房主页”的资料，今年上半年首都圈分房小区中，认购竞争率排名前三的项目全部实行了预售价格上限制度。2月在首尔瑞草区分房的“Raemian One Perla”以151.6比1的三位数竞争率打头阵，“Godeok Gangil Daeseong Verihill（97.4比1）”、“Dongtan Foret Park Jayeon&Prugio（71.4比1）”等项目也在高竞争率中完成了认购。

在此背景下，实行预售价格上限制度的Brain City一带分房小区正受到需求者的高度关注。“Brain City Prugio”和“平泽 Brain City Sujain”便是代表性案例。

首先，大宇建设在平泽市长安洞Brain City一般产业园区共同3地块推出的“Brain City Prugio”，由地下2层至地上35层共16栋组成，专用面积59~119㎡，总计1990户，是大规模品牌社区，目前正在进行先到先得的楼栋、楼层指定签约。

小区所在的平泽Brain City是京畿道最大规模的第四次产业高新人工智能城市，邻近全球最大规模的半导体生产基地——三星电子平泽园区，打造世界一流半导体园区的KAIST平泽园区也计划在Brain City内建设。此外，配备智能手术室、机器人医疗设备、人工智能应用住院系统及数据分析、信息状况综合管理等各类尖端医疗设施的亚洲大学平泽医院预计于2030年竣工。由此，产业、研发和医疗设施集聚的、具备自给自足功能的平泽新居住中心轴有望由此崛起。

“Brain City Prugio”被评价为在Brain City内部也占据了最佳地段。小区正前方将建设一所小学（计划于2026年9月开学），附近还规划有幼儿园用地，步行范围内设有韩京国立大学平泽园区。Brain City内唯一的中心商圈也与小区相邻，入住后可享受便捷的生活环境。

项目还拥有四通八达的快速交通网络。通过平泽–堤川高速公路和京釜高速公路等，可便捷前往全国各地，平泽东部快速路也在规划之中。车程约15分钟范围内有首都圈1号线与SRT经过的平泽支济站，年内还将推进水原始发、停靠于此的KTX广域线路。除此之外，GTX-A、C线路延长计划也在进行中，未来往返首尔等首都圈各地的时间有望大幅缩短。

“Brain City Prugio”还将引入与其作为Brain City内唯一一处一线品牌公寓相匹配的高端社区设施。Brain City首个配备4条泳道的社区室内游泳池将落户于此，小区内还将设置桑拿、室内高尔夫俱乐部、GX俱乐部、健身俱乐部等多种空间，以满足住户的健身与休闲需求；同时将配备绿意工作室、自习室、研习室、共享办公、绿色咖啡厅、户别储物间等多样化社区设施。

价格竞争力同样出色。由于适用预售价格上限制度，以“国民户型”为基准的分房价被定在4亿韩元后段。考虑到近期首都圈平均分房价一路飙升，这一水平被评价为较为合理。此外，项目推出首期定金500万韩元等降低购房者负担的签约条件，因此正被无住房刚性需求群体视为“置办自住房”的良机。

同时，据悉“平泽 Brain City Sujain”也正受到需求者的关注。该项目是Brain City内同样具备价格竞争力的小区，位于共同8地块，由地下2层至地上最高34层、6栋组成，专用59㎡和84㎡共889户规模。幼儿园和小学规划用地紧邻小区，Brain City内还计划新设中学和高中。周边包括Brain City中心商圈（规划中）在内，随着Brain City开发推进，相关生活基础设施的扩充备受期待。

此外，在总计5%的定金中，项目将首期定金定为500万韩元，以降低购房者负担；并引入“签约安心保障制”，即若签约后合同条件发生变动，将对原有签约者追溯适用新增优惠，目前该制度正在运行中。