HUG时隔12年重启市场“安全阀”角色
有望纾解“资金梗阻”下建筑业流动性危机
“实效存疑…难以满足标准”的声音亦存在
24日，首尔江南区建设会馆3层大会议室人头攒动，几乎无处落脚。来自全国各地的中坚·中小建筑公司和开发公司相关人士早早就挤满了会场。持有地方滞销项目的几家大型建筑企业，如大宇建设、现代工程建设、乐天建设、宇美建设等也悉数到场。
活动尚未开始，准备的120本册子就已全部发完，原本预备的100个座位也不够用，只得临时增加椅子。住房城市保证公司（HUG）当天召开说明会，介绍“滞销房安心水回购（Safe-Back）”和“项目融资（PF）特别保证”业务的具体支持标准和程序。
这两项业务都是为了支持遭遇住房市场低迷和资金紧张的建筑公司而推出的政府流动性供给对策。国土交通部通过今年第二次追加更正预算为上述支持项目编列了预算，并在当天的说明会上发布了各项目的细化运营方案。
按销售价一半供给资金……向地方1万套滞销住房投放2.4万亿韩元
24日下午，在首尔江南区建设会馆，由国土交通部和住房城市保证公司主办的未售出住房安心回购及项目融资特别保证业务说明会上，与会者正在听取说明。Choi Seoyun 记者提供
View original image滞销房安心水回购业务，是指在竣工前由HUG以不超过销售价格50%的价格购入地方滞销公寓，待竣工后1年内由开发企业再回购的一种方式。对象为工程进度率50%以上、已加入预售保证的项目。过去金融危机时期（2008~2013年），HUG也通过类似制度向市场供给了约1.9万套住房、3.3万亿韩元资金，发挥了“安全阀”作用。
表面上看是HUG收购滞销房源，但实质更接近资金支持。HUG相关人士表示：“由于业务名称中有‘收购’一词，有些人会误以为所有权会以销售价一半的价格转移”，“但实际上是以销售价最高50%的额度，按年利率2%至3%左右向开发企业提供贷款的方式”。
HUG计划自今年下半年起至2028年共收购1万套住房，供给规模达2.44万亿韩元。其中2500亿韩元由追加预算承担，剩余部分由HUG自行筹集。原先计划通过追加预算推进3000亿韩元（出资2000亿韩元·融资1000亿韩元），但在国会预算决算特别委员会审议过程中，因建筑企业道德风险等理由被削减。
HUG将于8月末发布第一批公告，自9月起受理申请，并计划从10月末开始收购约2000套、总额4800亿韩元规模的住房。回购期限为建筑物所有权保全登记后1年内，回购价格为初始收购价加上资金筹措成本和各类税费等实际费用。
HUG将通过发行公司债等方式筹集资金，由此产生的年运用收益率大致估算在2%后段。再加上取得税、财产税等各类税费，回购价最高可能达到收购价的113%，这是HUG方面的说明。
就此，HUG和国土部正会同行政安全部推动修改《地方税特例限制法》。目前HUG在收购滞销住房时会产生取得税、财产税、综合不动产税等税负，相关部门拟请求通过修法予以免除。HUG相关人士称：“由于是公共机构暂时收购滞销住房，因此计划请求免除相关税费”，“开发企业在回购过程中产生的取得税也正在协商纳入免税范围”。
如果《地方税特例限制法》修订，通过免除各项税费，回购价格预计可降至收购价的106%水平。如将公司购入的国民住宅债券折价出售，最高可降至103%。
目前该法案已以议员立法形式提交国会，政府期待能在今年下半年内通过。但HUG相关人士表示：“如果修法延迟，导致HUG需要先行缴纳税款，则相关金额可能会反映在回购价格中”，“我们将尽量加快推进，避免出现这种情况”。
为施工能力评价百名开外的中小建筑公司新设PF特别保证
鉴于现行项目融资保证主要面向大型企业供给，HUG当天同时公布了中小建筑公司专用的“项目融资特别保证”。保证对象为施工能力评价排名在100名以外、且HUG信用等级在BB+以上的建筑企业。贷款机构范围也扩大至第二金融圈（包括储蓄银行）。
保证审查标准也有所放宽。既有项目融资保证中，施工企业评价（施工排名）权重相对较大，而在特别保证中则调整为比起施工能力，更加重视项目可行性评价（初期销售率、项目收益率）。原本项目可行性评价为65分、施工企业项目为35分，在特别保证中调整为分别70分和30分。
总规模为2万亿韩元，今年执行4000亿韩元，明年和2027年各执行8000亿韩元，分步落实。同时将单独运营专用咨询窗口，并建立从审查到保证一次性办理的“单一窗口审查体系”。
“光利息每月就要8000万韩元……以地方销售率根本达不到项目可行性标准”
在现场，尽管不少与会者认同制度设立的初衷，但也对其实效性提出疑问。位于仁川的一家中小建筑公司代表李某表示：“要获得项目融资特别保证，HUG信用等级必须在BB+以上，而经营状况已经恶化的企业，很难满足这一标准。”他还称：“全国综合建筑公司超过1.9万家，真正最困难的是施工能力评价3000名以外的微小企业”，“我们公司虽然在1000名左右，但也没能拿到BB+等级”。
另一家中小建筑公司相关人士则表示：“可以理解HUG毕竟不是慈善机构，不得不设定一定标准”，“问题在于，以目前的市场状况，很多中小企业连这一最低标准都达不到。”他补充称：“对于小规模项目面临的流动性危机，需要更加现实的替代方案。”
当天专程从济州赶来听说明会的一家开发公司事业本部长金某表示：“过去也曾申请过HUG保证，但因未达到销售率标准而被淘汰”，“这次虽然说是以项目可行性为中心的评价方式，但变化并不大，实效性看上去依然有限。”他称：“地方预售市场极度低迷，要满足项目可行性标准非常困难”，“初期销售率的计算标准是以首都圈为中心设定的，与当地实际情况存在很大差距。”金某还说：“今天施工企业方面来的人很多，开发公司却几乎看不到，看来大家对这个制度的期待并不高。”
另一家开发公司相关人士表示：“虽然拥有土地所有权，但由于项目融资资金无法到位，连开工都做不到”，“仅土地抵押贷款利息每个月就要支出7000万到8000万韩元。”他表示，目前只能在没有过桥贷款的情况下，依靠土地抵押贷款苦撑。“听说这次追加预算会推出新的支持制度，抱着‘也许能有机会’的心态来参加说明会，但真正到场一看，能对我们这类小规模开发公司提供实质性帮助的内容并不多。”
对于制度性局限，HUG解释称：“即便是公共机构，也难以不加限制地投入资金”，“至少要对项目的完工可能性和回购能力进行基本验证。”HUG相关人士表示：“我们非常了解市场的困难，此次放宽评价标准也是基于这种现实的考量”，“但如果向完全没有项目可行性的地方投入资金，最终只能导致保证事故。”
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