“蜂窝公寓”要成真？汝矣岛信托重建小区矛盾不断，“深受其害”
公作公寓围绕整备规划案爆发矛盾
住户数增至2.4倍引发居住环境恶化忧虑
业主不满未征求意见的信托公司
重建小区出现转向采用组合方式动向
在以信托方式推进重建项目的汝矣岛国公寓小区之间，信托公司与住房所有者之间的矛盾正在扩散。住房所有者称，原本信任信托公司的专业性而将项目委托给其，却在意见未得到充分反映的情况下擅自变更设计方案，因此开始强烈反对。专家分析认为，由于缺乏对信托公司权力进行制衡的制度性装置，双方矛盾的鸿沟正在进一步加深。
16日，据整备业界消息，在汝矣岛一带以信托方式推进项目的孔雀公寓之后，广场公寓也因整备计划变更方案问题引发所有者集体反对。
小户型增加、住户数激增……广场·孔雀公寓与信托公司之间噪音不断
负责该项目的韩国资产信托公司近日提出广场公寓（28号地）整备计划变更方案，内容为将小区重建为最高56层、5栋、共1391户。对此，所有者们反驳称，韩国资产信托公司在未征求所有者意见的情况下，单方面推进了整备计划的立案程序，因而表示强烈不满。
所有者们指出，项目完成后住户数量将过度增加。根据整备计划方案，住户数将从现有的576户增至1391户，增加2.4倍。广场公寓所有者A某表示：“若按照该方案增加住户数量，每日活动人口将达到一般居住小区的2至3倍”，“预计因居住人口增加导致的车辆通行量也将增加2.8倍，小区内将面临严重交通拥堵的忧虑。”
在增加住户数量的同时，过度配置小户型这一点也引发争议。根据变更方案，国民住房规模（专用面积84平方米以下）户型占整体的67.8%。在部分原本期待高端重建的所有者之间，出现了“广场公寓是否会变成以小户型为主的‘蜂窝公寓’”的不满声音。所有者们还认为，需要对专用率从原先约92%大幅降低至67%，导致相较于供应面积，居民实际居住空间占比大幅缩减这一点作出说明。
韩国资产信托公司解释称：“在满足强化后的消防标准等要求并确保必要的公共设施空间的过程中，专用率降低在所难免”，并表示“已分两次开展居民户型需求调查，并通过整备事业委员会收集意见”。该公司还表示：“在综合审议过程中，仍保留进行设计调整的可能性。”
也有意见认为，信托公司并未充分收集居民意见。信托公司向永登浦区厅提交的整备计划方案中，附上了“所有者希望户型需求调查”的结果。对此，所有者们指出，该调查仅有占全部住户52%的对象作出回应，难以认为充分反映了整体居民的意见。
附近的孔雀公寓同样以信托方式推进项目，最近也举行了谴责信托公司的集会。孔雀公寓部分所有者组建了相当于紧急对策委员会的“孔雀公寓正常化推进委员会”（简称“公正推”），并自本月7日起连续3天在KB金融控股公司总部前高喊“谴责KB不动产信托公司”，表达抗议。
公正推方面反对称，KB不动产信托公司在未获得全体所有者同意的情况下扩大小户型住户数量，并以将59平方米户型在一栋楼内按一条单元线贯穿全层的方式更改设计。原先作为施工方的大宇建设在投标时提出的设计方案为：25坪（专用59平方米）63户，41坪以上大户型191户。然而，KB不动产信托公司将59平方米户型增至141户，大户型则缩减至124户。
对此，在部分居民提出抗议后，又提出了将59平方米户型减少至124户的第三次设计方案。目前，孔雀公寓部分所有者已提交解任整备事业运营委员会的议案。于本月26日，将就综合审议议案召开全体会议。
缺乏制衡信托的工具…解除合同门槛高
随着围绕信托公司的内讧持续扩大，整备业界内部出现了重新转向组合方式的动向。信托方式的优点在于有利于前期资金筹措并可快速推进项目。然而，如上述案例所示，一旦发生意见冲突，所有者意愿难以得到反映，这是其结构性局限。
汝矣岛大桥公寓于2017年选定KB不动产信托公司为预备实施者。但由于信托公司未能满足实施者指定要件，2023年转为组合方式推进。木洞新市街7小区重建准备委员会也在2023年与Koramco资产信托公司签署了业务协议（谅解备忘录），但在今年2月通过投票改为组合方式。
关于手续费的矛盾也是业界回避信托方式的原因之一。通常，信托公司会从整备项目总销售额中提取2%至4%作为手续费。部分项目会设定信托报酬金额的上限。然而，由于手续费规定含糊不清，容易引发纠纷。以广场公寓为例，约定向韩国资产信托公司支付总销售额2%的手续费，同时将信托报酬上限限定为240亿韩元。但在合同附件中却包含了“若发生经济情势急剧变化或出现显著努力，可通过协商变更报酬或另行支付”的条款。该小区业主认为，这一结构使得信托公司具备获取额外收益的可能性。
专家指出，信托公司拥有过大的权力，而对其加以制衡的装置却十分薄弱。选择信托方式的整备项目可以组建运营委员会，以反映所有者意见，但该委员会并非《城市及居住环境整备法》明文规定的法定机构，缺乏实质约束力。一旦与信托公司签订合同，要解除合同也并不容易。若要撤销合同，必须获得超过70%所有者的同意。
Tumi房地产咨询公司所长Kim Jegyeong表示：“信托方式具有迅速性和专业性等优点，但相对地，也是一种所有者决策权容易受到限制的结构”，“无法排除信托公司单方面推进项目的可能性，因此有必要从制度层面引入对其进行制衡的装置。”
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